購房成本漸增或為美國樓市降溫

在線地產(chǎn)銷售平臺Zillow公布的美國房屋價值指數(shù)顯示，去年12月美國房屋價值較11月上漲1.4%，至32.0662萬美元，同比上漲19.6%，漲幅創(chuàng)歷史新高。

分析人士認為，隨著購房成本的逐漸上升，美國房價上漲速度可能在2022年趨緩，迎來些許降溫。

美國房價居高不下

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）表示，在協(xié)會追蹤的183個大都會區(qū)域中，有181個區(qū)域的單戶住宅房價中值高于一年前。67%的區(qū)域房價中值同比上漲超過10%。其中，佛羅里達州蓬塔戈爾達的大都會區(qū)房價中值在去年第四季度同比上漲28.7%，漲幅最為強勁。佛羅里達州奧卡拉市和德克薩斯州奧斯汀市房價中值分別上漲了28.2%和25.8%，列第二和第三位。愛荷華州達文波特市房價中值下降1.1%，伊利諾伊州皮奧里亞市房價中值下跌了0.1%。

據(jù)統(tǒng)計，占房地產(chǎn)市場大部分的美國二手房的價格增長在去年第四季度較去年年初有所放緩，但由于強勁的需求和待售房屋短缺，價格仍異常強勁。

美國租金上漲速度也很快。根據(jù)房地產(chǎn)交易信息提供商CoreLogic在2月15日發(fā)布的單戶租金指數(shù)（SFRI），2021年12月，美國單戶住宅租金同比增長12%，是16年來最快，該月增幅是2020年同期的三倍多。2021年全年，單戶住宅租金價格平均增長7.8%，創(chuàng)增速新高。

房地產(chǎn)公司Redfin對公寓型新房源的調(diào)查結(jié)果也顯示，去年美國平均租金成本上升了14%。

愛達荷大學(xué)的斯蒂芬·彼得森分析說，由于2008年的金融危機，住宅建設(shè)實際上陷入停頓，之后出現(xiàn)供應(yīng)緊張。而疫情使居家辦公走向普及，這也帶動了需求增長。疫情導(dǎo)致美聯(lián)儲降息，低利率持續(xù)，貸款買房的人不斷增加。

出現(xiàn)房價過熱的不只是美國。根據(jù)美國達拉斯聯(lián)邦儲備銀行的數(shù)據(jù)，全球25個主要國家的住宅價格在疫情暴發(fā)后均出現(xiàn)迅猛上漲。22個國家的住宅價格上漲幅度超過可支配收入上漲幅度。房貸余額也不斷擴大，全球家庭債務(wù)大幅增長。

購房者負擔(dān)上升

美國《華爾街日報》的報道稱，隨著房價和抵押貸款利率一起上漲，去年第四季度美國購房者的住房負擔(dān)能力已經(jīng)出現(xiàn)惡化。激烈的競爭已經(jīng)使更多的買主退出市場。

NAR稱，在去年第四季度，單戶住宅的典型月供已經(jīng)從一年前的1039美元升至1240美元，房貸月負擔(dān)增加了19.3%。2021年第四季度首次購房者的房貸月供已占家庭收入的25.6%，為三年來的最高水平，同比增長3.2個百分點。

據(jù)美國聯(lián)邦住房貸款抵押公司（房地美）的數(shù)據(jù)，今年美國抵押貸款利率繼續(xù)上升。30年期房貸固定利率在今年1月份又上升了0.5個百分點，至3.55%。房地美表示，30年期固定利率抵押貸款的平均利率目前已經(jīng)達到3.69%，為2020年1月以來的最高水平。

紐約聯(lián)邦儲備銀行發(fā)布的一份報告預(yù)計，美國人今年的房租支出將增加約10%，全美大約1100萬個家庭需要將自身月收入的一半以上用于支付房租，占租房者的四分之一。

NAR首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯·云認為，盡管房價增速不如2021年年初，但隨著房價繼續(xù)攀升，購房者的壓力幾乎得不到緩解。越來越多的家庭，尤其是潛在的首次購房者已經(jīng)被迫退出市場。

調(diào)查公司羅森伯格認為，低利率情況下大量貸款人員有可能在加息局面下受到打擊。

未來樓市或降溫

經(jīng)歷了價格大幅上漲后，美國房地產(chǎn)市場上漲勢頭有所放緩。

根據(jù)2月16日發(fā)布的初步數(shù)據(jù)，NAHB/富國銀行住房市場指數(shù)（HMI）在2月略有下降。2月份的初步全國HMI為82。2021年8月，HMI曾觸及75的12個月低點，在2021年11月、12月和2022年1月，分別為83、84和83。2月，未來6個月的單戶銷售指數(shù)初值為80，接近于2021年6月的最低值79；潛在買家流量指數(shù)初值為65，也已經(jīng)比1月份的69有所下降。

銷售價格上漲有觸頂跡象。NAR的數(shù)據(jù)顯示，在美國全國范圍內(nèi)，去年第四季度單戶現(xiàn)房銷售價格中位數(shù)同比上漲14.6%，至36.17萬美元。這與前一季度創(chuàng)紀錄的36.31萬美元相比已略有下降。

同時，購房成本進一步上漲將抑制購房者進入市場意愿。盡管加息周期尚未開啟，但在美聯(lián)儲表示將逐步減少購買債券規(guī)模后，抵押貸款機構(gòu)已開始上調(diào)利率。

美國持續(xù)的高通脹數(shù)據(jù)也讓投資者更加確信，美聯(lián)儲很快將提高短期利率，以抑制通脹。目前，和抵押貸款利率密切相關(guān)的基準10年期國債的收益率已經(jīng)升破2%。截至2月4日當(dāng)周，MBA30年抵押貸款利率從3.78%上漲至3.83%，導(dǎo)致當(dāng)周再融資活動指數(shù)從2355.4下降至2183.5。

房地美經(jīng)濟學(xué)家薩姆·哈特表示，抵押貸款利率的加速上漲可能會對購房者的需求產(chǎn)生不利影響。

摩根大通也認為，美國住宅投資增長將出現(xiàn)減速，從2021年的同比增長9%降至2022年的1%左右。

《日本經(jīng)濟新聞》援引美國企業(yè)研究所高級研究員、國際貨幣基金組織政策制定和審查部前副主任德斯蒙德·拉赫曼的觀點稱，2022年美國房地產(chǎn)泡沫將破裂。他認為，和美國股票市場一樣，美國房地產(chǎn)市場存在泡沫。即使考慮了通脹因素，美國房價也高于2006年的水平。他認為，市場泡沫依賴于低利率環(huán)境，一旦環(huán)境改變，就存在著真正的風(fēng)險。

不過，美國房地產(chǎn)市場的降溫預(yù)計短期內(nèi)還不會十分明顯。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人表示，近幾周來，購房者一直渴望在利率進一步上升之前買房。Zillow本周則預(yù)計，2022年美國房地產(chǎn)價格仍將上漲16%。

分析人士認為，美國住房價格的走向正受到關(guān)注，因為疫情下貨幣寬松政策造成的房價上漲局面有可能因美聯(lián)儲等主要央行的貨幣緊縮而迎來轉(zhuǎn)折。與2007-2008年美國住宅價格暴跌引發(fā)金融機構(gòu)巨大風(fēng)險不同的是，目前房地產(chǎn)證券化商品的余額比2007-2008年大幅減少，房價下跌導(dǎo)致金融系統(tǒng)動蕩的可能性不大。但在全球家庭債務(wù)達到創(chuàng)紀錄的55萬億美元的情況下，各國仍對房地產(chǎn)市場的走向充滿警惕。