最高法出臺(tái)新規(guī)明確——競(jìng)拍法拍房也要購(gòu)房資格

日前，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買(mǎi)人資格若干問(wèn)題的規(guī)定》，自2022年1月1日起施行。根據(jù)規(guī)定，人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買(mǎi)人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。“法拍房全面限購(gòu)”靴子落地。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，法拍房以房?jī)r(jià)低受購(gòu)房者青睞。同時(shí)，有的地方、有的房源不限購(gòu)，讓不少購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)了“有個(gè)家”的夢(mèng)想。但與此同時(shí)，也有人將法拍房視為炒房的最后機(jī)會(huì)。

今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)”。最高法此次新規(guī)將影響一些想通過(guò)法拍房繞道限購(gòu)的人，同時(shí)也表明房地產(chǎn)調(diào)控的滲透和監(jiān)管力度將更強(qiáng)、更嚴(yán)格。

“由于信息不對(duì)稱，普通購(gòu)房者對(duì)法拍房的關(guān)注度有限。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室副主任李超認(rèn)為，此次出臺(tái)的規(guī)定是司法政策上的一種自我完善和行政調(diào)控體系的查漏補(bǔ)缺，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期有一定作用。

在制度層面，最高法新規(guī)不僅明確人民法院發(fā)布的拍賣公告載明競(jìng)買(mǎi)人必須具備購(gòu)房資格及其相應(yīng)法律后果等內(nèi)容，而且明確買(mǎi)受人虛構(gòu)購(gòu)房資格導(dǎo)致拍賣行為無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

記者注意到，最高法新規(guī)還明確，司法拍賣房產(chǎn)出現(xiàn)流拍等無(wú)法正常處置情形，不具備購(gòu)房資格的申請(qǐng)執(zhí)行人等當(dāng)事人請(qǐng)求以該房抵債的，人民法院不予支持。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，這對(duì)有的申請(qǐng)執(zhí)行人來(lái)說(shuō)有失公允，也不利于權(quán)益變現(xiàn)。

另外，法拍房能否按時(shí)騰退，購(gòu)房者非常關(guān)心。根據(jù)新近出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見(jiàn)》，拍賣財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無(wú)權(quán)占用的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退，不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。

其實(shí)，購(gòu)買(mǎi)法拍房也要注意規(guī)避“雷區(qū)”。專家認(rèn)為，法拍房有時(shí)看上去價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，但其本身存在一些風(fēng)險(xiǎn)。是“撿漏”還是“巨坑”，還得三思而后行。專家表示，即便堵住了限購(gòu)的漏洞，作為購(gòu)房者，在參與法拍前也要做足功課，對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬情況、房子本身是否存在瑕疵、住戶能否按時(shí)騰退等問(wèn)題了解清楚，再做決定不遲。