廣州租房行業(yè)呈現(xiàn)三大趨勢(shì)
南方日?qǐng)?bào)
隨著各地在疫情防控取得的階段性成效日益明顯,原來留守家鄉(xiāng)的異地就業(yè)人口也開始大規(guī)模向一二線城市回流。有數(shù)據(jù)顯示,2019年北上廣深四座一線城市依然是全國(guó)流動(dòng)人口最多的城市,其中廣州以967.33萬的常住流動(dòng)人口排名第二,深圳以818.11萬人排名第三。
廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)向記者出示的一份報(bào)告則顯示,在核心城市房?jī)r(jià)高企、整體購(gòu)房壓力較大的行業(yè)背景下,通過租賃解決住房問題成為了保障居民居住需求的重要手段。當(dāng)前,廣州租賃市場(chǎng)政策逐步落地,行業(yè)地位不斷上升。廣州作為一線城市,年輕人普遍接受租房。白領(lǐng)人群中有超過40%的人表示能夠接受一輩子租房。
南方日?qǐng)?bào)記者 馮善書
廣州七成租客為90后,長(zhǎng)租公寓受青睞
有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,廣州的新生代租客,平均房租支出占薪資比將近30%,超過北京,居全國(guó)首位。而根據(jù)廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的數(shù)據(jù)表明,目前廣州大部分單套月租位于1500—5500元這個(gè)區(qū)間。租金在1500元以下的房源多位于番禺區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū),且地段較為偏僻,房源面積小。而租金超過5500元的房源一般是地段佳、交通便利的中高檔小區(qū)。
總體而言,廣州住房租賃單套月租低于5500元占比最大。不過相較于北京與上海,廣州長(zhǎng)租公寓每平方米價(jià)格較便宜。
若對(duì)廣州租房用戶畫個(gè)像,可以發(fā)現(xiàn)在目前廣州的租客群體中,性別分布幾乎是男女五五平分狀態(tài)。年齡方面,90后占比達(dá)70%,是租房的主力人群。其中,54%的廣州租房青年是本科學(xué)歷,研究生學(xué)歷占比為8%。
據(jù)廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示,廣州地區(qū)住房租賃參與主體分六類:第一類是地產(chǎn)開發(fā)商,如萬科泊寓、紅璞冠寓等;第二類是地產(chǎn)服務(wù)中介,如世聯(lián)紅璞、鏈家自如等;第三類是互聯(lián)網(wǎng)+資本,如YOU+國(guó)際青年社區(qū)等;第四類是酒店集團(tuán),如鉑濤集團(tuán)旗下的窩趣輕社區(qū)等;第五類是創(chuàng)業(yè)人士,如52團(tuán)租;第六類是城中村租賃。而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),隨著近幾年租房市場(chǎng)的發(fā)展,長(zhǎng)租公寓已經(jīng)成為廣州市場(chǎng)最受歡迎的租賃性住房產(chǎn)品。
廣州25個(gè)熱門板塊可分為六大圈層
目前廣州全市有25個(gè)熱門租房板塊。結(jié)合租金水平等因素,廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)將這些熱門租房板塊大致分為六個(gè)圈層。
第一圈層,珠江新城、天河北、五羊新城、天河南。這里匯集了廣州最熱門的三大商圈:珠江新城、天河北、天河路商圈。據(jù)統(tǒng)計(jì),廣州擁有世界500強(qiáng)企業(yè)289家,其中珠江新城CBD占超130家。在這里租房的基本上是CBD人士,主要從事金融、地產(chǎn)、科技類工作。
第二圈層,荔灣、海珠東、越秀、海珠中。這些板塊屬于廣州老城區(qū)。交通、生活配套成熟,租金相對(duì)較高。比如,越秀坐擁優(yōu)質(zhì)教育資源,又匯聚了北京路、海珠廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)等熱門商圈。
第三圈層,海珠西、天河?xùn)|、海珠北、海珠南??梢钥醋魇荂BD的延伸區(qū),靠近地鐵或BRT沿線。
第四圈層,車陂、芳村、白云大道、東圃、廣園、機(jī)場(chǎng)。在這些區(qū)域租房,通勤時(shí)間比較長(zhǎng),但是租金較為便宜。
第五圈層,祈福、洛溪、亞運(yùn)城、市橋、沙灣。位于廣州外圍區(qū)域,通勤耗時(shí)較長(zhǎng),但同樣勝在租金便宜,且租房條件相對(duì)較好。
第六圈層:城中村。主要分布在員村、上社、棠下、車陂、東圃、黃村、岑村、大塘、康樂村等。城中村是不少青年在廣州租房的第一站。值得注意的是,城中村租房雖然租金低廉,但水電費(fèi)價(jià)格卻比較貴。目前,廣州的城中村單間或一房一廳月租金普遍在600—1500元之間。
值得注意的是,近年來“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的政策導(dǎo)向雖然開始對(duì)市場(chǎng)發(fā)揮正面引導(dǎo)效應(yīng)。但從城市的角度而言,一線城市住房市場(chǎng)的核心矛盾在于住宅土地供應(yīng)不足,開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈,難以獲取高性價(jià)比的資源。為此,廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)認(rèn)為,短期來看,“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的出臺(tái)對(duì)于市場(chǎng)影響有限。這是因?yàn)閺V州屬于一線城市,一方面受制于核心一線城市資源的稀缺性和高收入人群對(duì)資源需求的擴(kuò)張,另一方面政策仍然受到了諸多限制,使得“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”受益人群有限,“同權(quán)”的程度仍需具體細(xì)則落地。
此外,與租房企業(yè)相關(guān)的一些負(fù)面新聞的影響也不容忽視。協(xié)會(huì)認(rèn)為,受到租金上漲、家具裝修甲醛超標(biāo)、長(zhǎng)租公寓無法實(shí)現(xiàn)盈利等事件的影響,長(zhǎng)租公寓平臺(tái)在處理負(fù)面輿論,獲取消費(fèi)者信任方面還任重道遠(yuǎn)。
性價(jià)比將成為租房類企業(yè)角逐重點(diǎn)
隨著疫情防控逐見成效,復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序進(jìn)行,“五一”長(zhǎng)假后,業(yè)內(nèi)也期待一線城市迎來一波新的租房高峰。疫情過后,廣州的租房市場(chǎng)將出現(xiàn)哪些新的趨勢(shì)?
廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)徐再軍援引該協(xié)會(huì)的調(diào)查報(bào)告分析指出,首先,租賃價(jià)格會(huì)更趨于理性,房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)供求關(guān)系也將更加平穩(wěn)。目前廣州租房市場(chǎng)價(jià)格還比較平穩(wěn),盡管有小幅上調(diào),但并未出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。報(bào)告顯示,在資本的加持下,長(zhǎng)租行業(yè)還處于快速擴(kuò)展階段,未來租賃市場(chǎng)會(huì)有一些局部的波動(dòng),但不足以對(duì)租房市場(chǎng)產(chǎn)生整體性的影響。此外,從政府的角度出發(fā),廣州作為一線城市,適合推出租賃性質(zhì)的用地,作為住宅土地供應(yīng)的有益補(bǔ)充,預(yù)計(jì)未來租賃性質(zhì)用地比例將逐步提升。總體而言,長(zhǎng)租市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)有序發(fā)展還有賴政策的進(jìn)一步細(xì)化與規(guī)范。
其次,性價(jià)比將成為企業(yè)在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)勝出的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平的提高,人們不再滿足于簡(jiǎn)單的居住需求,而是更加關(guān)注生活的質(zhì)量。但同時(shí)廣州租客的年輕化也影響著租房?jī)r(jià)格。此外,長(zhǎng)租公寓租客對(duì)智能家居設(shè)備與社區(qū)社交性的要求不斷提高,根據(jù)調(diào)查,34%的受訪用戶期待智能家居的配備,32.1%的用戶期待長(zhǎng)租公寓可以提供更多的社交性。住房租賃企業(yè)只有通過設(shè)法盤活閑置土地和改造裝修廠房等措施搶奪房源,同時(shí)在裝修與社區(qū)打造上營(yíng)造社區(qū)文化,為租客提供社交平臺(tái),保證房源的質(zhì)量以及提高房源的性價(jià)比,才能從租客搶奪戰(zhàn)中勝出。
最后,服務(wù)和科技將推動(dòng)房地產(chǎn)租賃長(zhǎng)足發(fā)展。整體上來看,租房用戶愿意為增值服務(wù)付費(fèi)的意愿較強(qiáng)。目前,市場(chǎng)上大部分長(zhǎng)租公寓在諸如管家服務(wù)、房間打掃等方面都給予租客便利,有效提高了用戶體驗(yàn)感。同時(shí),這也有利于塑造長(zhǎng)租公寓品牌形象,提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。
“我們也可以預(yù)測(cè)到,未來數(shù)字科技對(duì)長(zhǎng)租公寓立體化將起到巨大的推動(dòng),智能家居與公寓的結(jié)合有助于實(shí)現(xiàn)租戶對(duì)品質(zhì)生活的追求。VR技術(shù)、在線直播看房等智能服務(wù),將會(huì)成為未來的標(biāo)準(zhǔn)配置。”徐再軍表示。
■提醒
慎防五類租房騙局
●騙定金
在信息分類網(wǎng)站和網(wǎng)絡(luò)論壇上,經(jīng)常會(huì)隱藏著一些騙子,利用虛假的租房信息來騙取租客上當(dāng)。這類騙子通常沒有固定場(chǎng)地,更不可能真的有可供出租的房屋,因而多以房東直租的形式來騙人。因而,凡是那種號(hào)稱出差沒空見面,對(duì)租客沒什么要求,或者優(yōu)惠高出市場(chǎng)正常交易慣例的租房信息,一定要萬分小心。很可能你的定金打進(jìn)去,就立刻被對(duì)方拉黑了。
●騙租金
這類騙局一般不是針對(duì)一兩個(gè)租客,而是冒充中介身份采取廣撒網(wǎng)的方式對(duì)多個(gè)租客進(jìn)行詐騙。比上類騙局陰險(xiǎn)的是,這類騙子真的會(huì)去房東那些拿到一些短租的房源,因而,對(duì)租客來說迷惑性非常大。他們拿到房源后,往往會(huì)以極低的價(jià)格放盤出租,不僅會(huì)同時(shí)租給多個(gè)人,而且會(huì)要求租客押一付三甚至付四、付五、付六,總之能一次性獲得越多租金越好。目的只有一個(gè),就是拉足人頭后卷款逃跑。
●騙中介費(fèi)
多個(gè)騙子一起做局來騙取你的中介費(fèi),這種做法比前面兩種看上去更高明一些。通常都是真的中介在做,帶你看完房后,他的同伙馬上就會(huì)出現(xiàn),假扮成房東來跟你“私下”交易。在這個(gè)過程中,中介會(huì)以更低的市場(chǎng)價(jià)格來勸說你不要跟房東私下交易,直到你交了中介費(fèi)后,“房東”才變臉找出更種理由拒絕把房子租給你。然而,中介再以服務(wù)完成為由不予退回中介費(fèi)。
●強(qiáng)吞押金
在租房過程中,房東要求押一付一、押一付三本來是正常的規(guī)則,目的是防止承租人單方面解約搬走或損壞房?jī)?nèi)設(shè)施,但現(xiàn)實(shí)中很多房東(特別是二房東)常常以提前退房為由吞食租客的押金。根據(jù)合同法和擔(dān)保法及其相關(guān)司法解釋,提前退房不該扣押金。為防止房東故意找理由吞吃押金,應(yīng)該在簽約時(shí)根據(jù)實(shí)際情況做好約定,明確雙方責(zé)任。
●綁租金貸
慣用的伎倆是用免押金、低租金等優(yōu)惠作誘餌釣魚,趁機(jī)要求租客捆綁借貸平臺(tái)。由于中介和“房東”均有合法身份,租客容易放松謹(jǐn)惕,從而在不知情狀態(tài)下簽訂貸款合同。所謂“租金貸”,即租客與租房平臺(tái)簽訂租房合同時(shí),同時(shí)與該企業(yè)合作的第三方金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約,由該金融機(jī)構(gòu)替租客支付全年房租,租客向該金融機(jī)構(gòu)按月還清租房貸款,相應(yīng)的貸款利息一般由租房平臺(tái)代為支付。租金貸的風(fēng)險(xiǎn)是租房中介平臺(tái)從借貸平臺(tái)拿到房租后直接攜款出逃。
今年樓市行情走勢(shì),
專家和機(jī)構(gòu)怎么看?
“五一”長(zhǎng)假,素來被業(yè)內(nèi)人士視為樓市交易的黃金周。但今年的“五一”,由于一場(chǎng)突如其來的疫情,讓場(chǎng)外多了許多觀望者。近期部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)的“交易躁動(dòng)”,不免讓許多有意置業(yè)的改善型剛需群體,對(duì)今年國(guó)內(nèi)樓市的行情走勢(shì)變得更加好奇。常言道,兼聽則明,偏信則暗。下面就讓我們一起聽聽專業(yè)機(jī)構(gòu)和資深專家是怎么看的?
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉:
投資炒房的想法必須謹(jǐn)慎
疫情之下,盡管經(jīng)濟(jì)受到很大沖擊,但國(guó)家沒有采取過去的刺激手段,松綁樓市或大規(guī)模放水,而是在供給端發(fā)力,挖掘有效需求,既沒有刺激樓市,還給未來樓市提供了健康的、新生的力量。所以,指望新一輪刺激,投資炒房的想法還是要謹(jǐn)慎一點(diǎn)。當(dāng)然,城鎮(zhèn)化和供地的新政,更利好都市圈的中心城市。因?yàn)椋抡牧硪粋€(gè)導(dǎo)向,就是要提高中心城市的輻射能力,以帶動(dòng)周圍城市發(fā)展。做到這一點(diǎn),首先就要提高中心城市的集聚能力,這顯然對(duì)樓市是長(zhǎng)期利好。對(duì)其他城市(特別是三四線),政策顯然是想創(chuàng)造更多的購(gòu)買力,保持樓市穩(wěn)定,但能否吸引到人口,才是最關(guān)鍵的。近期我們調(diào)查發(fā)現(xiàn),許多買房者明顯在以加杠桿的方式入市。原因是,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為疫情一定是會(huì)過去的,熱點(diǎn)城市的基本面沒有惡化,只要人口還在流入,樓市的機(jī)會(huì)就還在。根據(jù)2020年新型城鎮(zhèn)化的任務(wù),國(guó)家要提升中心城市能級(jí)和核心競(jìng)爭(zhēng)力。未來,要打造都市圈、搞新基建,利好的就是這些核心城市、都市圈。疫情后,國(guó)家會(huì)更重視都市圈建設(shè),這些熱點(diǎn)城市,都是都市圈的核心,各項(xiàng)配套和設(shè)施,都會(huì)隨著新基建、都市圈建設(shè)而旺起來。這也是最近大家看好深圳這樣的一線城市的根本原因。不過,若把樓市繁榮建立在杠桿上,這是不可持續(xù)的。大家應(yīng)該靜觀,保持謹(jǐn)慎,加強(qiáng)學(xué)習(xí),修煉內(nèi)功,研判形勢(shì)。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文:
“五一”假期有望成為全年樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)
各行各業(yè)即將迎來“五一”假期。旅游、餐飲行業(yè)顯得莫名的興奮,期待“五一”假期能夠帶來轉(zhuǎn)機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)“五一”假期,期望值更高。首先,積壓了3個(gè)多月,開發(fā)商在2020年“五一”期間的市場(chǎng)供貨量將相對(duì)充足。供貨量的增加,將有利于成交量的提升。房地產(chǎn)開發(fā)商樓盤的價(jià)格相對(duì)平穩(wěn),也有利于市場(chǎng)信心的恢復(fù)。
其次,土地市場(chǎng)已經(jīng)提前在4月份出現(xiàn)爆發(fā),深圳、上海等城市再現(xiàn)“排隊(duì)買房”。在流動(dòng)性充足、利率走低的背景下,房地產(chǎn)作為抵御通脹的有力工具,正成為越來越多人的避險(xiǎn)選擇。
再次,值得關(guān)注的是,管理層今年再三強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”,堅(jiān)持“房住不炒”。繼深圳排查經(jīng)營(yíng)貸流向房地產(chǎn)的問題后,4月23日,人民銀行上??偛空匍_上海房地產(chǎn)信貸工作座談會(huì)。會(huì)議要求商業(yè)銀行堅(jiān)持“房住不炒”定位,嚴(yán)禁以房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)抵押,通過個(gè)人消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款等形式變相突破信貸政策要求,違規(guī)向購(gòu)房者提供資金,影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。各地城市政府在“因城施策”的背景下,2月份和3月份曾爭(zhēng)先恐后出臺(tái)了各地的房地產(chǎn)刺激政策。4月份,政策面趨于平靜。
最后,種種跡象表明,管理層希望房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。保民生的的指導(dǎo)思想下,不希望樓市過熱,不希望房?jī)r(jià)、房租再度被炒高。在年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)等尚未確定時(shí),房地產(chǎn)的作用和地位,目前還將維持原狀。綜合各方面情況看,“五一”假期的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)大熱,仍處于恢復(fù)期。“五一”假期房地產(chǎn)的成交量將有明顯的上升,并有望成為全年樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
資深房地產(chǎn)專家劉全:
中國(guó)樓市仍可穩(wěn)步增長(zhǎng)
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主要受益于城市常住人口增長(zhǎng)、住宅改善需求、市場(chǎng)投資炒房和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面影響,從中長(zhǎng)期看房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求依然巨大。居民居住消費(fèi)水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相匹配,一是住戶部門收入增長(zhǎng)能帶動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng);二是居民溫飽問題解決,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)住房消費(fèi)帶動(dòng)力增強(qiáng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)基數(shù)低、經(jīng)濟(jì)增速較快、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也會(huì)帶動(dòng)居民住房消費(fèi)持續(xù)增加。全國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)富與房產(chǎn)深度捆綁,在房地產(chǎn)暴利驅(qū)使之下,居民有錢就買房子或投資炒房比較普遍,導(dǎo)致房?jī)r(jià)越買越漲。房產(chǎn)是大部分居民家庭主要的財(cái)富,房產(chǎn)占家庭財(cái)富比重較高。全國(guó)房?jī)r(jià)上漲不僅只是市場(chǎng)問題,房?jī)r(jià)上漲本質(zhì)上是利益分配與責(zé)任承擔(dān)問題。全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,地方要擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴,這是長(zhǎng)期無法改變的利益問題。房地產(chǎn)調(diào)控政策只是維護(hù)房?jī)r(jià)上漲,房地產(chǎn)泡沫只能讓市場(chǎng)慢慢消化。
全國(guó)80%以上購(gòu)房者是利用銀行貸款買房子。3月份開始,全國(guó)大部分城市積極出臺(tái)樓市救市政策,一二線城市再次出現(xiàn)排隊(duì)搶房現(xiàn)象,三四線城市房?jī)r(jià)也并未出現(xiàn)普遍大幅下跌。中國(guó)樓市仍可穩(wěn)步增長(zhǎng)。
空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng):
購(gòu)房者應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際需求長(zhǎng)期規(guī)劃
3月份,不少房企推出了促銷活動(dòng),樓盤打折優(yōu)惠活動(dòng)較多,加之前期積壓的需求集中釋放,由此帶動(dòng)上海、深圳等部分熱點(diǎn)城市樓市成交量出現(xiàn)一波“小高峰”。深圳樓市具有特殊性,市場(chǎng)表現(xiàn)也并非普遍現(xiàn)象,樓市熱度能否持續(xù)仍待觀察。從4月份以來的帶看成交比、價(jià)格敏感度等指標(biāo)來看,上海新房的成交熱度、客戶成交意愿已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑。5月、6月份的市場(chǎng)成交更有參考性。
從房地產(chǎn)調(diào)控政策走向來看,今年需求側(cè)的刺激措施不會(huì)松動(dòng),限購(gòu)、限貸仍會(huì)從嚴(yán)。調(diào)控著力點(diǎn)仍將更多會(huì)在供給側(cè)發(fā)力,包括對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的放松預(yù)售條件、延長(zhǎng)土地出讓金繳納期限等。經(jīng)過二十多年的快速發(fā)展,我國(guó)住房市場(chǎng)供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生較大改變。過去“買到”就是“買對(duì)”,“買到”就是“賺到”的購(gòu)房邏輯已經(jīng)發(fā)生根本變化。政策層面“房住不炒”的定位已經(jīng)明確,房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲的空間已經(jīng)被遏制。
因此,建議購(gòu)房者結(jié)合自身實(shí)際需求進(jìn)行長(zhǎng)期規(guī)劃,通過“買小換大”“買二線換一線”等方式分階段實(shí)現(xiàn)自己的住房規(guī)劃。在城市選擇上,重點(diǎn)關(guān)注人口凈流入、土地供應(yīng)情況這兩個(gè)重要指標(biāo),人口持續(xù)流入、進(jìn)入換房周期的城市住房市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ω?。同時(shí),樓市區(qū)域分化態(tài)勢(shì)還將進(jìn)一步強(qiáng)化,三四線城市的房產(chǎn)投資需謹(jǐn)慎。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉:
降息有利于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定
疫情發(fā)生以來各地調(diào)控持續(xù)試探,2月份以來,超過100個(gè)城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控政策。各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策不管是從力度和方向來看,因城施策的特征非常明顯。政策取向是房住不炒,所以部分政府在疫情下,為了穩(wěn)定市場(chǎng),出臺(tái)針對(duì)剛需購(gòu)房者的扶持性政策并不違背中央政策。
降息對(duì)于樓市肯定是直接利好,很可能會(huì)在疫情基本穩(wěn)定的情況下,導(dǎo)致之前一季度積壓的存量需求入市,整體看,市場(chǎng)在5-6月出現(xiàn)一輪一定力度的樓市小陽春可能性非常大。雖然不會(huì)入夏,但市場(chǎng)活躍度肯定會(huì)有明顯提高。
樓市靠天吃飯,最近大部分城市市場(chǎng)只是復(fù)蘇,遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上火熱,3月至今,全國(guó)只是恢復(fù)到了疫情前大約70-80%的水平,除南方少數(shù)城市稍微好一點(diǎn)外。市場(chǎng)都在等待政策。
整體看,疫情平穩(wěn)后必須穩(wěn)定經(jīng)濟(jì),而房地產(chǎn)一方面要堅(jiān)持房住不炒,但也必須穩(wěn)定,降息有利于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定。
克而瑞:
相信粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的魅力依舊
一季度受疫情的影響,大灣區(qū)樓市遇到了很大的挑戰(zhàn),成交量也和全國(guó)一樣處于萎縮的狀態(tài)。值得注意的是,雖然除了深圳以外,粵港澳大灣區(qū)樓市整體遇冷,但是核心城市的土地市場(chǎng)卻有回溫的跡象,包括廣州、佛山、東莞等城市均出現(xiàn)了涉宅用地溢價(jià)成交的情況,且樓面地價(jià)不低,反映了在疫情對(duì)市場(chǎng)的影響不確定性增強(qiáng)的情況下,開發(fā)企業(yè)在投資策略上更為聚焦一些核心基本面較好的城市,從而達(dá)到規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。展望二季度,“內(nèi)防反彈,外防輸入”依然會(huì)是粵港澳大灣區(qū)城市戰(zhàn)疫面臨的共同主題,而由于疫情的復(fù)雜性,也給包括大灣區(qū)在內(nèi)的全國(guó)城市的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來了持續(xù)考驗(yàn)。對(duì)于地方政府來說,房地產(chǎn)市場(chǎng)作為經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定器”的作用益發(fā)突顯,一方面各城市依然要堅(jiān)守“房住不炒”的調(diào)控紅線,對(duì)于個(gè)別市場(chǎng)異動(dòng)要保持警惕,紓困政策不宜用力過猛;另一方面也要客觀看待當(dāng)前多數(shù)城市“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的工作重點(diǎn)已經(jīng)從“抑過熱”轉(zhuǎn)為“防過冷”,后市預(yù)判不宜盲目樂觀。在做好防疫工作的基礎(chǔ)上,通過“因城施策、動(dòng)態(tài)微調(diào)”,相信大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的魅力依舊,二季度還會(huì)有更多的新進(jìn)房企來的大灣區(qū)布局發(fā)展。
合富:
三類購(gòu)房群體帶動(dòng)市場(chǎng)積極成交
合富研究院監(jiān)測(cè)廣州全市80個(gè)代表性項(xiàng)目成交情況數(shù)據(jù)顯示,3月后的樓市成交主要由三部分購(gòu)房人群帶動(dòng):一是“剛需”首置人群,該部分人群現(xiàn)階段受疫情影響最大。外圍郊區(qū)降價(jià)、低總價(jià)項(xiàng)目,目前占整體成交的比重在50%—60%,主要是由這部分消費(fèi)力支持。二是購(gòu)買需求相對(duì)迫切的市區(qū)置業(yè)人群,他們對(duì)價(jià)格的支付要求敏感。對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)供應(yīng)情況是中心區(qū)低總價(jià)項(xiàng)目,占比在15%—20%。三是由資產(chǎn)配置需求帶動(dòng)的高端人群。具備資源優(yōu)勢(shì)的低密度、高端項(xiàng)目,占比在10%左右。
面對(duì)當(dāng)前形勢(shì),中期經(jīng)濟(jì)動(dòng)力需要加快切換,短期更需關(guān)注經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)的復(fù)蘇與穩(wěn)定。雖然2月以來各地政策已在人才落戶等方面陸續(xù)調(diào)整,但疫情影響之下,人才措施對(duì)地方市場(chǎng)成交的促進(jìn)效果尚難真正顯現(xiàn)。二季度市場(chǎng)成交或會(huì)在3月份基礎(chǔ)上保持,而在政策面未有持續(xù)改變、經(jīng)濟(jì)動(dòng)力難有顯著增強(qiáng)的情況下,市場(chǎng)仍然難言真正復(fù)蘇。
責(zé)任編輯:劉寧芬