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房企半年報(bào):“造血”能力待考

2019-09-09 17:09 來源: 北京晚報(bào)

 北京晚報(bào)  “現(xiàn)金流”、“回款率”,成為這個(gè)“房企半年報(bào)季”的熱詞。往年財(cái)報(bào)季,房企銷售額大小、土地儲(chǔ)備是否雄厚、營收凈利增長水平等指標(biāo)往往是關(guān)注焦點(diǎn)。如今,融資環(huán)境不斷收緊,考驗(yàn)的便是企業(yè)自身的“造血”能力。

  上半年 標(biāo)桿房企回歸一二線

2018年下半年起,三四線城市棚改貨幣化安置部分收緊,樓市整體成交也隨之下滑。今年上半年,房企在各自布局三四線城市加速出貨,這也導(dǎo)致部分房企上半年銷售均價(jià)下降。在拿地區(qū)域選擇上,“聚焦一二線”也成為房企普遍選擇。熱門三四線城市仍然受到關(guān)注,但與過去幾年相比,企業(yè)的態(tài)度已趨于謹(jǐn)慎。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),2019年上半年萬科、旭輝、融創(chuàng)、中海等房企七成以上的住宅土地布局在一二線城市。數(shù)據(jù)顯示,2019年上半年,全國標(biāo)桿房企拿地變化明顯,18家標(biāo)桿房企2019年拿地已經(jīng)高達(dá)10031億,其中一二線拿地金額高達(dá)7349.49億,占比高達(dá)73.27%,這一比例也是最近幾年的高點(diǎn)。

曾經(jīng)重倉三四線的標(biāo)桿房企熱情下降,布局紛紛回歸一二線。一方面,由于棚改接近尾聲,三四線及下城鎮(zhèn)未來購房需求會(huì)出現(xiàn)明顯下降,過于激進(jìn)在三四線拿地未來風(fēng)險(xiǎn)性會(huì)不斷提升;另一方面,從目前二線城市人才引進(jìn)政策來看,對(duì)于人才的吸引力遠(yuǎn)大于三四線城市,未來三四線城市新增居住人口增長也會(huì)明顯弱于二線城市,同步導(dǎo)致房企退出三四線城市。

除了恒大、碧桂園等下沉幅度較深的大型房企及區(qū)域性房企外,多數(shù)大中型房企的布局重心都以一二線城市和核心城市圈為主。其中,陽光城、中海、雅居樂、奧園等房企認(rèn)為一線城市及以一線城市為核心的城市群,在未來始終是中國經(jīng)濟(jì)最有活力的地區(qū),拿地區(qū)域主要聚焦在一二線城市,以及二線核心省會(huì)城市。

  下半年 以高周轉(zhuǎn)緩解融資難

上半年,回歸一二線成為了房企主旋律,在目前融資政策持續(xù)收緊的大環(huán)境下,沒有了外部資金的支持,如何自食其力成為了房企下半年的課題。

毋庸置疑,房企最主要的盈利方式是房產(chǎn)銷售,想要保持資金狀況,下半年房企仍需要靠高周轉(zhuǎn)及大規(guī)模出貨來維持企業(yè)生命。

面對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的高壓態(tài)勢,房企不得不繼續(xù)保持快拿地、快建設(shè)、快銷售的高周轉(zhuǎn)方式,進(jìn)而提高資金使用效率。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱,“房地產(chǎn)是一個(gè)對(duì)政策變動(dòng)十分敏感的行業(yè),尤其是近幾年的限價(jià)限購、融資端收緊使得此前‘低周轉(zhuǎn)’所帶來土地紅利的策略變得不再可行,加上房企的‘降負(fù)債’大趨勢,企業(yè)若想繼續(xù)保持甚至進(jìn)一步提高資本回報(bào)率,不得不寄希望于加快周轉(zhuǎn)速度。”

同時(shí),“造節(jié)”作為房企上半年的營銷手段,以自身項(xiàng)目銷售為目的,為部分房企帶來了實(shí)質(zhì)性收益,助力實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的同時(shí),提升企業(yè)知名度。因此,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,下半年仍會(huì)有房企延用這個(gè)方式為自己創(chuàng)收,“造節(jié)”的力度和時(shí)長都呈增加趨勢。同時(shí),部分房企為了加快資金回籠,防止自身產(chǎn)業(yè)囤積,會(huì)不惜以打折的方式,以求迅速出貨,保證現(xiàn)金流穩(wěn)妥。

除此之外,恒大、榮盛、碧桂園紛紛啟動(dòng)“全民營銷”,實(shí)現(xiàn)線上與線下多平臺(tái)互動(dòng),從而擴(kuò)大自身影響力來拓客并實(shí)現(xiàn)下半年利潤增長。

對(duì)于大悅城、龍湖、新城等擁有商業(yè)地產(chǎn)的房企來說,精準(zhǔn)解讀消費(fèi)者需求,進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營也是企業(yè)可持續(xù)增收的方式之一。

房企盈利除了取決于周轉(zhuǎn)速度、資金回籠,成本管控能力也一定程度上決定著企業(yè)的生死存亡。

“要想獲得合理的利潤,最有效的方式便是降低開發(fā)成本。通常‘銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用’是房企成本的重要組成部分,‘降三費(fèi)’也是房企控制企業(yè)成本,提高盈利的主要方法。”克而瑞研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人汪慧稱,因此,針對(duì)開發(fā)周期長、資金流量大、流程多的房地產(chǎn)企業(yè)來說,下半年,需要擁有嚴(yán)格的成本管理制度,向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”模式轉(zhuǎn)型,從而實(shí)現(xiàn)“高盈利”的目標(biāo)。

企業(yè)

  碧桂園 持續(xù)出貨保證現(xiàn)金流安全

在8月22日發(fā)布的企業(yè)半年報(bào)中,公司實(shí)現(xiàn)總收入2020.1億元,凈利潤230.6億元,同比增長分別為53.2%和41.3%?;谏习肽攴康禺a(chǎn)市場的調(diào)控高壓態(tài)勢,碧桂園仍實(shí)現(xiàn)了營收與利潤的大幅增長,有業(yè)內(nèi)人士分析稱,“各項(xiàng)優(yōu)良指標(biāo)的達(dá)成,一方面得益于其前兩年高增的銷售業(yè)績陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期,另一方面則反映了企業(yè)持續(xù)有效提升的經(jīng)營管控能力。”

“我們是以銷定產(chǎn),合理調(diào)節(jié)可售資源的投放。”碧桂園集團(tuán)總裁莫斌8月22日在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上稱,房企作為高周轉(zhuǎn)行業(yè),保證現(xiàn)金流就是保證企業(yè)命脈,在這個(gè)方面,碧桂園是無疑是十分出色的。

上半年,無論是企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模還是營均持續(xù)增長,加上不斷增強(qiáng)的運(yùn)營能力,碧桂園整體盈利能力持續(xù)保持強(qiáng)勁。公司毛利潤同比增長56.9%至548.6億元;凈利潤同比增長41.3%至230.6億元。

  中國海外發(fā)展 低成本運(yùn)營跑贏行業(yè)

歷年來中海的毛利率都維持在較高水平,一方面是因?yàn)槠湓陧?xiàng)目選擇上更為注重利潤空間,此外中海也有從項(xiàng)目拿地到開發(fā)建設(shè)的全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù),從而能夠更好地控制成本。

上半年,中海三費(fèi)費(fèi)用較往年繼續(xù)下降。據(jù)其半年報(bào)顯示,三費(fèi)費(fèi)用率(除以合約銷售)僅為1.73%,維持行業(yè)較低水平,同比下降了0.57個(gè)百分點(diǎn)。利潤的注重、成本的控制以及較低的三費(fèi)費(fèi)用率,使得其上半年凈利潤同比上升7.4%至港幣249.4億元,維持在行業(yè)較高水平。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),大部分房企三費(fèi)費(fèi)率介于5%~15%房企,三費(fèi)費(fèi)用率在5%以下,便可稱為費(fèi)用管控能力相對(duì)較強(qiáng)。中海作為其中佼佼者,通過其對(duì)成本的把控可以看出中海內(nèi)部管理能力建設(shè)的突出。

除此之外,中海的綜合借貸成本始終維持在較低水平,2019年上半年末加權(quán)平均融資成本僅為4.28%,相比2018年底的4.30%略微下降0.02個(gè)百分點(diǎn),處于行業(yè)極低水平。

  中國恒大 高土儲(chǔ)確保穩(wěn)健增長

上半年年報(bào)中,恒大營業(yè)收入2269.8億,核心利潤303.5億,凈利潤270.6億,現(xiàn)金余額2880億,各項(xiàng)核心指標(biāo)均保持行業(yè)第一。

今年來,面對(duì)市場呈現(xiàn)降溫態(tài)勢,恒大業(yè)績卻實(shí)現(xiàn)逆市穩(wěn)健增長,這與其穩(wěn)定的房價(jià)脫不開關(guān)系。究其原因,一方面是因?yàn)楹愦笥写罅康蛢r(jià)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。據(jù)其半年報(bào)顯示,其平均樓面地價(jià)僅1639元/平米,還有未納入土地儲(chǔ)備的舊改等項(xiàng)目的建面高達(dá)7012萬平米,合計(jì)可提供約5萬億的可售貨值。其中,在大灣區(qū)擁有5421萬平米的儲(chǔ)備項(xiàng)目,總貨值1.68萬億,在深圳的項(xiàng)目儲(chǔ)備高達(dá)3124萬平米,總貨值1.24萬億,龐大的低成本優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)將為恒大業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長提供強(qiáng)有力保證。

另一方面是恒大的建筑、裝修管理費(fèi)用低。每年年頭進(jìn)行一次材料采購,建筑材料、裝修材料只有市場價(jià)格的20-30%,流通環(huán)節(jié)的費(fèi)用全部擠掉,大大節(jié)約了花銷。 赫天雪

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責(zé)任編輯:劉寧芬





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