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房企加碼深圳商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目

2019-08-26 11:01 來(lái)源:南方日?qǐng)?bào)

南方日?qǐng)?bào)

  區(qū)域型、社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目受歡迎,體驗(yàn)式消費(fèi)獲青睞

  房企加碼深圳商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目

深圳的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了從無(wú)到有到高大上的快速迭代。圖為深圳萬(wàn)象城。 南方日?qǐng)?bào)記者 魯力 攝

隨著房地產(chǎn)存量時(shí)代大幕的開(kāi)啟,對(duì)房企而言,獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)籌碼的重要性顯著提升。

過(guò)去一年,華潤(rùn)置地繼續(xù)領(lǐng)跑中國(guó)商業(yè)地產(chǎn),深圳房企也不甘落后,深業(yè)、鴻榮源、萬(wàn)科、京基、星河等都拿出了得意作品。

深圳地產(chǎn)評(píng)論員李宇嘉認(rèn)為,商業(yè)和住宅項(xiàng)目差別大,商業(yè)要自持,要考慮房企資金流投資和收益周期匹配,考驗(yàn)房企的運(yùn)營(yíng)、招商能力。

之所以能吸引房企加碼深圳市場(chǎng),在于深圳商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)。在李宇嘉看來(lái),深圳這么多房企加碼商業(yè)地產(chǎn)板塊,與深圳的城市經(jīng)濟(jì)活躍度有關(guān)。深圳年輕人居多,人口凈流入量大,消費(fèi)者注重體驗(yàn)性、差異化。“很多專注商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè),在其他地方做不好,但在深圳就做得不錯(cuò)。”

  房企布局商業(yè)項(xiàng)目

近幾年,深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,尤其2017年,是深圳商業(yè)地產(chǎn)的變局之年。

首先,商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量與質(zhì)量齊升。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì),2017年深圳新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心達(dá)15個(gè),商業(yè)體量達(dá)145萬(wàn)平方米。這一年,萬(wàn)象天地、壹方城等商業(yè)旗艦項(xiàng)目啟用。凱德集團(tuán)在深圳的商業(yè)首秀項(xiàng)目來(lái)福士推出,社區(qū)商業(yè)佐阾虹灣購(gòu)物中心正式營(yíng)業(yè),大鵬、坪山迎來(lái)各自首個(gè)商業(yè)綜合體。

也是這一年,萬(wàn)科成為同城商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商印力集團(tuán)的基石股東。此后,萬(wàn)科成立兩只商業(yè)地產(chǎn)投資基金,將旗下商業(yè)項(xiàng)目大部分打包給印力統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理,搭建起萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái),作為萬(wàn)科城市配套服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)的重要一環(huán)。

在萬(wàn)科的助力下,到2018年,印力已管理商業(yè)項(xiàng)目126個(gè),覆蓋中國(guó)58個(gè)城市,總建筑面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米,僅次于萬(wàn)達(dá)。

華潤(rùn)置地打造的萬(wàn)象城,被譽(yù)為中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)的領(lǐng)跑者。截至2018年,華潤(rùn)置地在營(yíng)投資物業(yè)總建筑面積達(dá)921萬(wàn)平方米,租金收入達(dá)95.2億元。

作為以商業(yè)地產(chǎn)為主的上市公司,深圳星河商置與華潤(rùn)置地相比,體量小、水平低,但也開(kāi)始形成自己的發(fā)展特色。2018年,星河商置服務(wù)面積超230萬(wàn)平方米,項(xiàng)目已遍及深圳、廣州、惠州等城市。

對(duì)面臨增量天花板的房企而言,商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)巨大的投資機(jī)遇,但投資僅僅是第一步,如何實(shí)現(xiàn)真正的資產(chǎn)增值才是未來(lái)核心。

  城市購(gòu)物坐標(biāo)快速迭代

對(duì)老深圳人而言,從早年?yáng)|門到華強(qiáng)北百貨的百貨商場(chǎng)時(shí)代,再到萬(wàn)象城、COCOPARK、益田假日廣場(chǎng)、海岸城等標(biāo)志性購(gòu)物中心為引領(lǐng)的購(gòu)物中心時(shí)代,再到近年萬(wàn)象天地、壹方城、深業(yè)上城等新城市坐標(biāo)時(shí)代,深圳的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了從無(wú)到有到高大上的快速迭代。

對(duì)于房企而言,深圳商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雖然時(shí)間短,但積累了完整的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展素材。1985年1月18日,深南天虹開(kāi)業(yè),正式開(kāi)啟深圳零售業(yè)的征程。1994年7月,萬(wàn)佳百貨華強(qiáng)北店開(kāi)業(yè),成為當(dāng)時(shí)客流一大集中地。1996年,歲寶百貨推出深圳史上首個(gè)營(yíng)業(yè)面積上萬(wàn)平方米的單體商場(chǎng)。

從業(yè)態(tài)來(lái)看,百貨商場(chǎng)集納了服裝、美妝、珠寶、電器等零售業(yè)態(tài),還包括餐飲業(yè)態(tài)等,但缺乏娛樂(lè)休閑內(nèi)容,顯得單一。

到2000年,銅鑼灣集團(tuán)在華強(qiáng)北創(chuàng)造性地推出Cmall,集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體,初具購(gòu)物中心雛形,Cmall模式之后走向全國(guó),“商業(yè)地產(chǎn)”概念開(kāi)始出現(xiàn)。

真正打入人心的是2004年萬(wàn)象城的亮相,其采取“主力店+次主力店+專門店”的門店組合形式,4家主力店和近300個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌專門店,一下子將消費(fèi)者帶入新消費(fèi)時(shí)代。

之后,深圳CBD區(qū)域的星河COCOPARK與南山濱海購(gòu)物中心海岸城相繼在2006年與2007年開(kāi)業(yè),進(jìn)一步改變了深圳市民的消費(fèi)模式。

原關(guān)外片區(qū)商業(yè)氛圍缺失狀態(tài)也開(kāi)始彌補(bǔ)。近年來(lái),隨著原關(guān)內(nèi)外一體化、深圳“東進(jìn)西拓”以及粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的推進(jìn),深圳城市建設(shè)不斷擴(kuò)展,各區(qū)差距縮小,標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目層出不窮,形成“一城多核心”的新商業(yè)格局。

2018年,深圳新開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目16個(gè),新增商業(yè)體量超110萬(wàn)平方米。從業(yè)態(tài)來(lái)看,商業(yè)綜合體已進(jìn)入生活休閑體驗(yàn)為主的空間。

  新消費(fèi)熱點(diǎn)開(kāi)始呈現(xiàn)

豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn),多元的競(jìng)爭(zhēng)格局,充足的客、物流量,足量的商業(yè)人才,為房企進(jìn)軍深圳商業(yè)地產(chǎn)提供了條件。

按照華潤(rùn)置地2018年年報(bào)中的判斷,購(gòu)物中心為代表的投資物業(yè)是其重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊,未來(lái)兩三年仍將是新建購(gòu)物中心投入運(yùn)營(yíng)的高峰期。

記者發(fā)現(xiàn),運(yùn)營(yíng)了14年的深圳萬(wàn)象城,在2018年評(píng)估值為90.32億元,租金收入為10.17億元,較2017年增長(zhǎng)了9.5%,平均出租率連續(xù)兩年保持在99.5%。開(kāi)業(yè)才一年的深圳萬(wàn)象天地,2018年租金收入達(dá)3.73億元,較上年增長(zhǎng)了496.4%,平均出租率達(dá)到96.9%。

“商業(yè)地產(chǎn)講商業(yè)操盤能力,要研究客戶、研究市場(chǎng)、客戶細(xì)微需求變化把握,這些是最重要的。”李宇嘉認(rèn)為。

隨著年輕一代消費(fèi)者的不斷成長(zhǎng),當(dāng)下體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)開(kāi)始大行其道,商業(yè)項(xiàng)目漸漸不再以“巨無(wú)霸”為主導(dǎo),“小而美”的區(qū)域型、社區(qū)型商業(yè)越來(lái)越受歡迎。10萬(wàn)平方米以下中小體量的商業(yè)項(xiàng)目因?yàn)檎猩谈`活、管理更方便、業(yè)態(tài)更個(gè)性化,成為各大開(kāi)發(fā)商、年輕一代消費(fèi)群體青睞的對(duì)象。

未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)將如何發(fā)展?一些專家認(rèn)為,購(gòu)物中心的消費(fèi)趨勢(shì)將偏向95后、00后群體,寵物經(jīng)濟(jì)、兒童經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)或成消費(fèi)熱點(diǎn)。

記者走訪深圳多家商場(chǎng)發(fā)現(xiàn),除了一些商業(yè)地標(biāo)以及全球知名的品牌旗艦店,普通的商業(yè)空間運(yùn)營(yíng)已經(jīng)與以往大為不同,在空間設(shè)計(jì)、服務(wù)體驗(yàn)方面具備年輕化和個(gè)性化特征,具有群體標(biāo)識(shí)性或者文化內(nèi)涵、社交屬性的商業(yè)空間更受歡迎,比如奈雪的茶、喜茶等新式茶飲店已被很多商場(chǎng)引入,作為吸引客流的“推手”。

李宇嘉推測(cè),傳統(tǒng)以單一購(gòu)物為需求的商場(chǎng)將進(jìn)一步變得冷清,除了文化屬性、社交屬性,新零售智能體驗(yàn)功能強(qiáng)的店鋪也將引起關(guān)注。

責(zé)任編輯:劉寧芬





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