“物聯網＋房地產”，一場雙贏聯姻

制圖：郭 祥

通過APP足不出戶享受各種社區(qū)服務，智能化安防系統24小時電子巡更，智能車輛識別系統防止陌生車輛穿行小區(qū)……隨著物聯網技術的發(fā)展，“物聯網+房地產”不斷興起，打造智慧房產、智慧社區(qū)、智慧物業(yè)成為房地產行業(yè)的轉型新趨勢，也讓業(yè)主享受到更便利的居住服務。

探索“物聯網+”，地產轉型剛起步

“你是誰？從哪里來？到哪里去？”訪客進入小區(qū)，總免不了受到保安的詢問。如今借助新技術，訪客進小區(qū)就不用這么麻煩了。“業(yè)主給訪客發(fā)送一個即時生成的二維碼，客人就可以通過掃描二維碼進入小區(qū)，不用再被查驗身份。”萬科物業(yè)相關負責人告訴記者。

還有在線查看物業(yè)維修進度，遠程集中管控停車場，掃一掃廣告牌二維碼查詢廣告收入去向……作為國內地產行業(yè)中較早轉型的萬科，通過互聯網、物聯網技術打通小區(qū)內的人、財、物數據，已經嘗到了管理服務優(yōu)化升級的甜頭。

“未來‘互聯網+’會逐步升級為‘物聯網+’，房地產領域將發(fā)生更深刻廣泛的變革。”中國物聯網產業(yè)技術創(chuàng)新戰(zhàn)略聯盟副秘書長馬進介紹，物聯網以互聯網為基礎，由感知層、網絡層、平臺層以及應用層幾個環(huán)節(jié)構成，傳感器等設備構成的感知層相當于物聯網的眼耳口鼻，網絡層相當于傳輸神經，平臺層相當于大腦，應用層相當于手足。由感知層采集信息數據，通過網絡層傳輸到平臺層處理信息，再反饋到應用層指導具體應用行為，比如大家較熟悉的智能門鎖、社區(qū)APP等智能終端就是應用層產品。“物聯網在互聯網實現‘任何時間、任何地點與任何人連接’的基礎上增加了‘任何物體’，一下子將信息互聯的范圍拓展到萬事萬物。”

在馬進看來，“物聯網+房地產”是一場雙贏聯姻。“一方面房地產領域包含了各種基礎設施和人，先天就是物聯網技術應用的良好試驗田、推廣地。另一方面，隨著房地產行業(yè)進入深度調整期，不少房企都在加速轉型，不僅開發(fā)賣房，也自持物業(yè)，由傳統土地開發(fā)商轉向城市生活服務商。在向服務化運營的轉型過程中，物聯網等技術成為重要手段。”

這場“聯姻”才剛剛起步。“目前物聯網在房地產領域應用還比較簡單。”馬進以智能家居為例，目前智能家居主要表現方式還停留在人通過手機、語音主觀操控各種電器，而真正的智能家居應該是室內設備通過物聯網的感知分析反饋，自動根據業(yè)主需求做出反應。“比如業(yè)主休息了，大燈自動關閉；起夜了，夜燈自動打開；出門了，水電自動切斷，避免漏水、火災等隱患，完全不用業(yè)主操作、操心。”

數據里面有“金礦”，多種贏利模式可期

“物聯網+房地產”，概念很好，有利可圖嗎？

中國物聯網產業(yè)技術創(chuàng)新戰(zhàn)略聯盟城市建設專業(yè)委員會主任蔡鴻巖認為，“物聯網+房地產”應用空間很大，對房地產商來說，贏利模式也很多樣，其中最典型的就是流量分成模式。

“當樓宇、小區(qū)中鋪設了傳感器等設備以及物聯網絡，房地產商所持有和管理的物業(yè)就成為一個巨大的商業(yè)流量入口，從前靠賣房子掙錢，現在還可以靠分享流量獲益。”蔡鴻巖說。

蔡鴻巖舉例，某房地產商允許直飲水機廠家在自己樓盤的精裝房里免費推廣安裝直飲水機，并且通過物聯網平臺監(jiān)控每臺機器日常耗水量。利潤回報就是，業(yè)主每接一杯水付出的費用，該房地產商都能與廠家按約定分成。

接入物聯網，門鎖、飲水機、冰箱、空調等小區(qū)內的任何設施都可以成為流量入口、數據出口，都可以變?yōu)槲飿I(yè)的可收入項。蔡鴻巖說，通過對全小區(qū)住戶擁有的智能冰箱數據統計，可以看到當日有多少盒牛奶到期、一共需要多少雞蛋，然后與周邊商超精準對接。甚至更進一步，物聯網收集的數據再通過大數據、云計算技術的分析，能夠形成千千萬萬個業(yè)主行為的畫像，為醫(yī)藥廠商、保險公司等各個行業(yè)提供參照。

除了流量分成，直接付費也是贏利模式之一。比如小區(qū)兒童樂園、停車場等公共空間攝像頭實時監(jiān)控內容可以分享給愿意付費的業(yè)主。通過智能門鎖、智能手環(huán)監(jiān)測老人活動情況、身體狀況，與社區(qū)養(yǎng)老機構、醫(yī)院等合作，提供入戶查探、送醫(yī)等增值服務。

“賣‘磚頭’轉變?yōu)橘u服務，數據里面有‘金礦’。”蔡鴻巖認為，不動產的價值組成中，除了傳統的土地、建造、運營等資產外，數據資產已經成為重要部分。“地產的價值不僅是地、樓，還有生活在其間的海量用戶數據，物聯網將這些數據匯聚聯通、整理分析，不僅能為用戶提供更好增值服務，而且能通過與其他商家分享數據價值獲利，完成一個物聯網數據變現的閉環(huán)。”

服務增值的同時，物聯網還能助推管理經營降本提效。蔡鴻巖介紹，僅以能源管理為例，通過物聯網實現水電氣智能管理，至少能夠降低30%的能耗。

“物聯網應用于地產管理服務，有厚利可圖，這也鼓勵更多的地產商從一錘子買賣向物業(yè)運營服務轉型，鼓勵更多長租公寓等地產形式的發(fā)展，推動實現‘房子是用來住的、不是用來炒的’。”蔡鴻巖說。

標準化推廣難，社區(qū)變“智慧”任重道遠

業(yè)主享便利、物業(yè)增收入，前景看起來很誘人，但在房地產領域深入推進物聯網應用，困難仍有一些。

首先橫亙在眼前的就是標準問題。物聯網技術發(fā)展應用已有十幾年時間，但由于各應用主體之間數據標準不統一，往往形成的是一個個局域網，萬物互聯還比較遙遠。“同一個小區(qū)、同一條街道里布設的各個攝像頭數據標準可能各不相同，難以匯集到一個平臺上互聯互通，不僅容易造成基礎設施重復建設、資源浪費，也阻礙物聯網技術進一步應用。”馬進說。

馬進以北京市某物業(yè)集團為例介紹，該物業(yè)集團在全國管理100多個小區(qū)，這些小區(qū)由于地下停車場的各個停車閘門分屬不同品牌，不能接入統一系統監(jiān)控管理，漏收停車費現象時有發(fā)生，一年損失停車費達200多萬元。為了加強管理，物業(yè)只好花費上千萬元，將所有停車閘門換成同一品牌，從而減少停車費損失。“如果統一接入標準，不管什么品牌的設備設施都能接入同一個物聯網平臺。物業(yè)就不必用這樣的辦法來進行閘門聯網。”馬進說。

據介紹，目前我國物聯網標準體系建設已經取得成果，但標準化的推廣工作卻剛剛起步。在房地產領域推廣標準也面臨不小困難。“很多房地產商、物業(yè)持有運營商還沒算明白‘物聯網+房地產’這筆賬，沒有看到物聯網應用的無限可能和巨大回報，因此缺乏在標準化上投入的動力。”馬進說。

為了在房地產領域創(chuàng)造、展示更多物聯網應用的成功范例，吸引更多房地產商、物業(yè)持有運營商應用國家標準下的物聯網，馬進介紹，目前中國物聯網產業(yè)技術創(chuàng)新戰(zhàn)略聯盟正在創(chuàng)新方式積極推廣。比如與改進物業(yè)服務意愿較為迫切的長租公寓合作，讓他們率先嘗到物聯網應用的甜頭；再如與房地產企業(yè)合作舉辦首屆“電子城杯”中國物聯網智慧園區(qū)/智慧社區(qū)應用創(chuàng)新大賽，以小區(qū)為實地賽場，在全國范圍內召集物聯網應用創(chuàng)新方案進行比拼等等。

“社區(qū)是城市的細胞，智慧家庭、智慧社區(qū)的建設推廣，將繪就未來智慧城市的美好圖景。”馬進說。

《 人民日報 》（ 2018年07月30日 19 版）