火爆“樓市打新”B面： 剛需擔(dān)憂“陪跑”

近期，“萬(wàn)人搖號(hào)”在房地產(chǎn)圈刷屏，起因是杭州市有超過(guò)6萬(wàn)個(gè)家庭一起搖號(hào)“搶”900多套房，整體中簽率不足2%。無(wú)獨(dú)有偶，南京、成都等部分城市此前也分別上演過(guò)“萬(wàn)人搖號(hào)”的“大片”。

《證券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在個(gè)別樓盤(pán)的“萬(wàn)人搖號(hào)”中，有碰運(yùn)氣者、投機(jī)者、放貸者疑似趁機(jī)參與運(yùn)作。對(duì)此，專家建議進(jìn)一步優(yōu)化相關(guān)政策。

人才優(yōu)惠政策

與樓市“打新”相遇

搖號(hào)買(mǎi)房（一手新房）由來(lái)已久，2017年7月份，上海市率先出現(xiàn)搖號(hào)買(mǎi)房；隨后，成都、南京、杭州、武漢、長(zhǎng)沙、深圳等城市也陸續(xù)實(shí)施。

以杭州市為例，2018年4月份，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組發(fā)布《關(guān)于實(shí)施商品住房公證搖號(hào)公開(kāi)銷(xiāo)售工作的通知》，規(guī)定2018年4月4日起，杭州市區(qū)范圍內(nèi)符合條件的新申領(lǐng)預(yù)售許可商品住房項(xiàng)目由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托公證機(jī)構(gòu)采取公證搖號(hào)的方式開(kāi)展銷(xiāo)售工作。至此，杭州市開(kāi)啟了買(mǎi)房搖號(hào)的新旅程。

除了推出搖號(hào)買(mǎi)房舉措，杭州市在人才引進(jìn)的政策落實(shí)方面，也力度較大。

2020年2月24日，杭州市有關(guān)部門(mén)印發(fā)了《關(guān)于服務(wù)保障“抓防控促發(fā)展”落實(shí)“人才生態(tài)37條”的補(bǔ)充意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充意見(jiàn)》），其中第一部分主要內(nèi)容的第2條提到，“支持高層次人才優(yōu)先購(gòu)房。”

據(jù)杭州市人力資源和社會(huì)保障局官網(wǎng)顯示，僅4月份（4月1日—4月30日17：30），杭州市一共新增了1383名高層次人才，且新增人數(shù)還在不斷上升。

當(dāng)然，急切“搶人”的不止杭州市，不少城市也早已將購(gòu)房?jī)?yōu)惠等舉措加入當(dāng)?shù)厝瞬乓M(jìn)政策中。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全梳理，僅5月份，就有寧波、鄭州、廣州、濟(jì)南等多個(gè)城市先后落實(shí)人才落戶、購(gòu)房補(bǔ)貼等方面的優(yōu)惠舉措。

有投機(jī)者、放貸者

趁機(jī)參與

仔細(xì)觀察“萬(wàn)人搖號(hào)”的幾個(gè)網(wǎng)紅樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，被“搶”樓盤(pán)都有3個(gè)共同特點(diǎn)：均價(jià)較低、與周邊二手房?jī)r(jià)格差懸殊、交付年限近。

至于參與“萬(wàn)人搖號(hào)”的群體，除了剛需外，還包括被“一、二手市場(chǎng)價(jià)格差懸殊”、買(mǎi)到便是賺到吸引的投機(jī)者碰運(yùn)氣者。因此，面對(duì)“優(yōu)先搖號(hào)買(mǎi)房”的利好，很多人都希望能夠擠上人才“陣營(yíng)”。

以杭州市為例，為了實(shí)施樓市調(diào)控，杭州市推出“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的雙限制度。從呈現(xiàn)的結(jié)果來(lái)看，新房?jī)r(jià)格比周邊二手房?jī)r(jià)格便宜。上述超過(guò)6萬(wàn)個(gè)家庭“搶”的名為遠(yuǎn)洋西溪公館的樓盤(pán)，平均銷(xiāo)售價(jià)為2.8萬(wàn)元/平方米，和周邊3.5萬(wàn)元/平方米—4萬(wàn)元/平方米的二手房?jī)r(jià)有一定的價(jià)格差，也就是說(shuō)一旦買(mǎi)到該樓盤(pán)的房，基本上就會(huì)出現(xiàn)至少每平方米7000元的收益。

家住杭州市余杭區(qū)的思思（化名）告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，唾手可得的近百萬(wàn)元利潤(rùn)（房屋建筑面積為59平方米—190平方米，按最小的59平方米、7000元的凈收益計(jì)算，轉(zhuǎn)手就能賺近42萬(wàn)元，如果戶型較大，差價(jià)會(huì)更高）讓大家“瘋狂”起來(lái)，大量家庭加入“碰運(yùn)氣”行列，都想獲得幾乎是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利的機(jī)會(huì)。

“有些購(gòu)房者家庭為了能在‘網(wǎng)紅盤(pán)’搶占一席之地，不得不廣撒網(wǎng)——在已開(kāi)盤(pán)的多個(gè)樓盤(pán)里報(bào)名申請(qǐng)搖號(hào)。但多數(shù)樓盤(pán)都需要驗(yàn)資（避免搖號(hào)中簽后沒(méi)有錢(qián)購(gòu)房的情況），驗(yàn)資要求和資金額根據(jù)各樓盤(pán)而定，一般會(huì)要求購(gòu)房者將滿足首付的資金存入指定銀行并凍結(jié)，直至搖號(hào)公示結(jié)束后解凍。資金不足的購(gòu)房者只得抵押貸款或者選擇放款快的民間借貸，目前我咨詢的行情價(jià)為借100萬(wàn)元，5天需要7500元的利息。”準(zhǔn)備幫父母置換房的李麗（化名）向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露。

記者據(jù)此估算發(fā)現(xiàn)，民間借貸的折合成年化利率已經(jīng)超過(guò)了50%。對(duì)此，國(guó)浩律師（上海）事務(wù)所律師朱奕奕在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，剛剛獲得表決通過(guò)的《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定：禁止高利放貸，借款的利率不得違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定。此外，自2015年9月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條確定，借貸雙方約定的利率未超過(guò)年利率24%，出借人請(qǐng)求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應(yīng)予支持。借貸雙方約定的利率超過(guò)年利率36%，超過(guò)部分的利息約定無(wú)效。借款人請(qǐng)求出借人返還已支付的超過(guò)年利率36%部分的利息的，人民法院應(yīng)予支持。

此外，《補(bǔ)充意見(jiàn)》中提到人才優(yōu)先傾斜為“首套房”，且杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局對(duì)人才搖號(hào)買(mǎi)房的具體操作進(jìn)行了解答，強(qiáng)調(diào)高層次人才應(yīng)以家庭為單位報(bào)名參加優(yōu)先搖號(hào)購(gòu)房。

但是，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，開(kāi)發(fā)商的搖號(hào)公示之中，對(duì)于人才的要求大多僅有“無(wú)房家庭”字眼。有購(gòu)房者擔(dān)憂，人才如果賣(mài)掉原房產(chǎn)算不算“無(wú)房家庭”，或者如果搖號(hào)成功后賣(mài)了相關(guān)房產(chǎn)，還能不能再次參與優(yōu)先搖號(hào)。

杭州市某樓盤(pán)售樓處工作人員透露：“如果被認(rèn)定為杭州市高層次人才，哪怕之前已買(mǎi)首套房，只要賣(mài)出或過(guò)戶到其他人名下，還可享受購(gòu)買(mǎi)首套房?jī)?yōu)先搖號(hào)的權(quán)利。”

《證券日?qǐng)?bào)》記者就上述工作人員的說(shuō)法，致電杭州市人力資源和社會(huì)保障局尋求辨別真?zhèn)?，?duì)方稱杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局主要負(fù)責(zé)相關(guān)事宜；但是，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局工作人員解釋稱，杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)認(rèn)定。截至發(fā)稿，記者未能獲得官方正式回復(fù)。

此外，部分新房是準(zhǔn)現(xiàn)房，交房時(shí)間短對(duì)于投機(jī)者而言很吸睛。

“我前段時(shí)間已經(jīng)通過(guò)了人才認(rèn)定，正在考慮要不要騰出房票去搖號(hào)。”浙江大學(xué)某教授向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言，的確眼紅杭州樓市的倒掛紅利，但家人不同意此做法。

“遠(yuǎn)洋西溪公館的地塊早在2009年就已拍下，哪怕是11年前的樓盤(pán)、戶型也很老，但并不影響投資者蜂擁而至。畢竟購(gòu)買(mǎi)期房后，開(kāi)發(fā)商延期交房的情況仍較常見(jiàn)，而購(gòu)買(mǎi)準(zhǔn)現(xiàn)房能減少推遲交房的風(fēng)險(xiǎn)。”家住杭州市西湖區(qū)的簫霄（化名）告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，恰恰由于是準(zhǔn)現(xiàn)房，激發(fā)了很多投機(jī)者的“搶房”熱情，甚至有的投機(jī)者會(huì)與一些手上有房票但沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房的人合作，雙方約定如果中簽按照一定比例分享利潤(rùn)。

簫霄作為剛需購(gòu)房者，自2018年底開(kāi)始搖號(hào)買(mǎi)房，經(jīng)過(guò)9次搖號(hào)、歷經(jīng)將近1年才在2019年下半年買(mǎi)到房。簫霄說(shuō)：“現(xiàn)在剛需購(gòu)房者需要和可以搖3輪號(hào)的人才拼手氣，中簽率更低，有些人等不及‘打新’，最終花高價(jià)買(mǎi)二手房。”

專家建議

進(jìn)一步優(yōu)化政策

對(duì)于各地人才可優(yōu)先搖號(hào)購(gòu)買(mǎi)首套住房這一政策，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤(pán)和林在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，一方面是為了吸引并留住高層次人才，以促進(jìn)區(qū)域創(chuàng)新與發(fā)展，提升城市競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面是為了消化本地住房市場(chǎng)增量和存量，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

那么，如何防止政策被投機(jī)者濫用？盤(pán)和林認(rèn)為，要為政策打“補(bǔ)丁”。各地人才落戶、購(gòu)房?jī)?yōu)惠等政策已逐漸精細(xì)化，但只要有利益存在，就不乏想“鉆空子”、想利用漏洞的人，如果搖號(hào)制度不健全就很容易給投機(jī)者留下“鉆空子”的空間。所以，需要建立一個(gè)健全、完善的搖號(hào)制度。

中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng)劉向東建議，要確實(shí)把優(yōu)惠提供給有需求的各類人才。

“針對(duì)‘萬(wàn)人搖號(hào)’、一二手房?jī)r(jià)價(jià)格懸殊等現(xiàn)象，相關(guān)政策也應(yīng)找準(zhǔn)施策方向，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)踐及時(shí)‘轉(zhuǎn)向’。在切實(shí)保障優(yōu)惠政策能解決人才所急所需所盼的同時(shí)，也能更好地保障普通購(gòu)房者的權(quán)益。”劉向東進(jìn)一步表示。