土地市場(chǎng)活躍 樓市出現(xiàn)分化

4月以來(lái)，全國(guó)樓市成交出現(xiàn)分化。一線城市經(jīng)歷樓市“小陽(yáng)春”后，觀望情緒濃厚，成交量環(huán)比下降，價(jià)格基本穩(wěn)定。二線熱點(diǎn)城市呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)，多數(shù)三四線城市則“量?jī)r(jià)齊跌”。土地市場(chǎng)成交繼續(xù)活躍，多個(gè)地區(qū)土地溢價(jià)率超過(guò)30%。租房市場(chǎng)方面，租金整體持續(xù)走高。

三四線城市量?jī)r(jià)齊跌

58同城、安居客發(fā)布的報(bào)告顯示，一季度的“小陽(yáng)春”行情讓樓市復(fù)蘇節(jié)奏快于預(yù)期。4月份，北上廣深一線城市房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，二手房市場(chǎng)保持回暖。南京、杭州等熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)向一線城市靠齊；在吸引人才的政策推動(dòng)下，部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度提升。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，4月以來(lái)，全國(guó)樓市成交量和成交價(jià)都出現(xiàn)了分化。一線城市量?jī)r(jià)上漲乏力，成交量環(huán)比出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。但相比2018年4月，多數(shù)地區(qū)成交量依然上漲明顯。二線熱點(diǎn)城市在土地市場(chǎng)火爆、人才落戶(hù)新政等刺激下，保持“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)。多數(shù)三四線城市經(jīng)歷“小陽(yáng)春”后，價(jià)格在階段性高點(diǎn)后，出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年3月，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲4.2%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.5%。二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲12.2%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.2%。三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.4%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.4%。

在一線城市中，北京地區(qū)受共有產(chǎn)權(quán)房和限競(jìng)房集中入市的影響，4月呈現(xiàn)“量升價(jià)跌”態(tài)勢(shì)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)4月份新建商品房總成交套數(shù)為7371套，同比增加5190套?？偝山活~為316.79億元，是上年同期的2.57倍；去除回遷房，4月份合計(jì)成交262.02億元，環(huán)比下降11%；成交均價(jià)40302元/平方米，與3月份基本持平，同比下降6000元/平方米。

進(jìn)入5月，北京地區(qū)樓市出現(xiàn)了一定程度的觀望情緒。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期期間，北京市新建商品住宅網(wǎng)簽124套，二手住宅網(wǎng)簽134套，新建商品住宅與二手住宅網(wǎng)簽量總共不足300套，創(chuàng)2015年以來(lái)同期網(wǎng)簽水平新低。

2015年-2019年“五一”假期期間，北京地區(qū)合計(jì)簽約2559套。其中，2016年商品房和二手房合計(jì)簽約1085套，2017年簽約528套；2015年和2018年分別為373套和315套。而2019年僅為258套。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，今年“五一”假期盡管有4天，但北京住宅網(wǎng)簽量仍不及往年3天的網(wǎng)簽量。一方面，假期較長(zhǎng)大部分人員選擇外出旅游，市場(chǎng)需求減少。另一方面，在嚴(yán)格調(diào)控的背景下，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。

從上市房企發(fā)布的4月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)看，分化依然持續(xù)。截至目前，10余家上市房企發(fā)布2019年前4月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，分化明顯。部分中小房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上漲明顯，龍頭房企延續(xù)一季度銷(xiāo)售降溫態(tài)勢(shì)，布局三四線城市的企業(yè)尤其明顯。相比之下，布局一二線城市的龍頭房企4月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)回暖。

以中國(guó)金茂為例，2019年4月份簽約銷(xiāo)售金額為127.92億元，同比增長(zhǎng)27.66%；實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售建筑面積約76.72萬(wàn)平方米。1-4月份累計(jì)取得簽約銷(xiāo)售金額411.21億元，同比下降15.5%；累計(jì)簽約銷(xiāo)售建筑面積約201.88萬(wàn)平方米。

土地市場(chǎng)升溫

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月30日，全國(guó)50大熱點(diǎn)城市合計(jì)賣(mài)地1.16萬(wàn)億元，與上年同期基本持平。其中，前3月同比下降10%，4月賣(mài)地?cái)?shù)量明顯增加。

4月以來(lái)，以二線城市為代表的土地市場(chǎng)開(kāi)始升溫，土地溢價(jià)率有抬升苗頭。蘇州、杭州、武漢、廣州等熱點(diǎn)城市4月份土地市場(chǎng)活躍，土地出讓加速，帶動(dòng)土地成交市場(chǎng)整體活躍。2019年以來(lái)，38個(gè)城市合計(jì)出讓土地金額超過(guò)100億元。其中，杭州出讓土地781億元，位列第一。北京、天津、上海、重慶等8個(gè)地區(qū)土地出讓金額均超過(guò)300億元。

不少地區(qū)土地成交溢價(jià)率較高。4月1日，廣州出讓4塊宅地、1塊商務(wù)用地、1塊工業(yè)用地，起拍價(jià)合計(jì)約為66億元，成交價(jià)約87億元，溢價(jià)率達(dá)31.82%。4月2日，蘇州出讓太湖新城一宗住宅用地，最終成交價(jià)為16.77億元，樓面價(jià)1.73萬(wàn)元/平方米，起拍單價(jià)為1.27萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)36.11%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2018年，土地市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控，降溫明顯，部分企業(yè)拿地較少。今年以來(lái)，融資壓力有所緩解，部分企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入土地市場(chǎng)搶地，土地市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇。部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)明顯活躍，溢價(jià)率有所上升。從全國(guó)的情況看，土地市場(chǎng)依然平穩(wěn)。2019年以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市土地成交依然低迷，特別是一線城市。

對(duì)于未來(lái)走勢(shì)，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，樓市已經(jīng)從年初的下探行情演化為小幅回暖。政策信號(hào)值得關(guān)注，不排除后續(xù)政策出現(xiàn)微調(diào)收緊的可能。

房租價(jià)格走高

租房市場(chǎng)價(jià)格整體持續(xù)走高。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)大中城市2019年4月均價(jià)超過(guò)44元/平方米/月，為今年以來(lái)最高水平。在一二線熱點(diǎn)城市中，除三亞租賃淡季租金持續(xù)下跌外，幾乎全面上漲。

其中，一線城市平均租金達(dá)到83.87元/平方米/月，漲幅擴(kuò)大。不同戶(hù)型的月租金表現(xiàn)各異：北京小面積房源價(jià)格上漲，90平方米以上的大戶(hù)型租金下跌；上海普遍租金上漲，但50-70平方米的小兩居漲幅最小；深圳、廣州大面積高端房源租金上漲明顯。

相比之下，杭州、成都等地區(qū)租賃需求迭代升級(jí)明顯。50-70平方米房源成交占比收窄，而90-140平方米租房占比擴(kuò)大。結(jié)合各面積段價(jià)格漲跌幅情況來(lái)看，上述地區(qū)90-140平方米的房源租金普遍下跌，50-90平方米的普租房源價(jià)格更為堅(jiān)挺。

針對(duì)熱點(diǎn)城市租金普遍上漲的原因，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，大量資本涌入租房市場(chǎng)，抬升了租房市場(chǎng)整體價(jià)格。近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓搶灘布局熱點(diǎn)租賃城市，大量小面積開(kāi)間整租入市；同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)受政策調(diào)控影響較大，房東在房?jī)r(jià)滯漲的壓力下，有通過(guò)租金上漲獲益的驅(qū)動(dòng)力。