房租10年180萬？房企變房東 行不行得通？

隨著購租并舉的推進，越來越多城市推出了“只租不售”的地塊，越來越多開發(fā)商轉(zhuǎn)型做起了“房東”。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅在北京，就已有30宗開發(fā)商全自持或部分自持的項目，而這個數(shù)字還在不斷增長。這種租賃項目跟一般房屋租賃有什么不同，不少人都很感興趣。前一段時間，萬科一處名為“翡翠書院”的自持租賃項目，更是以10年180萬元的租金水平引發(fā)了極大爭議。但讓很多人意外的是，項目首批推出的72套住房，目前出租率已達到90%。

與萬科翡翠書院這種“高價”入市方式不同，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，還有一些參與自持租賃住房項目的房企，采取了按兵不動的策略，保持觀望姿態(tài)。另外，還有項目雖然開工，但租金、租期等政策，都還未確定。此前，北京規(guī)定自持租賃住房，最多只能一次性收取10年租金，這徹底堵死了部分房企“以租代售”、違規(guī)操作的空間。

自持租賃項目推進艱難，成本高、投資回收慢是繞不開的問題。那么，有沒有好的解決辦法呢？今年4月，證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布通知，支持發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化，再次明確提出要試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。開發(fā)商自持物業(yè)這種模式到底行不行的通？《央視財經(jīng)評論》邀請中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長馮奎和央視財經(jīng)評論員劉戈做客演播室，對此做深度評論。

推進緩慢 房企自持租賃難在何處？

劉戈：租售比太低是自持物業(yè)的攔路虎

央視財經(jīng)評論員 劉戈：租售比太低是自持物業(yè)的攔路虎，在北京、上海、深圳等一線城市的租售比差不多1.5%，一套價值1000萬的房子，一年出租能拿15萬，遠遠不如到銀行活期存款的價值。二三線城市會好一些，租售比達到4%，差不多是國際通行的狀態(tài)，在這種狀態(tài)下，自持租賃型房子的問題就不大了，但是現(xiàn)在一線城市，如果開發(fā)商拿地價格很貴，最后想把它租出去的確是難度非常大。

大勢所趨 自持租賃出路在哪兒？

馮奎：住房租賃的短板需要盡快補齊

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長 馮奎：住房租賃市場有很多短板需要補齊，整個社會對住房的認識要有包容的心態(tài)，北京、上海、廣州和世界其他大城市相比，租房的比例差不多只有它們的一半，租房的收益率也只有它們的50%，甚至還要更低，所以對于整個住房租賃市場要抱有寬容的態(tài)度，允許去創(chuàng)新。政府在這方面也要給予相應(yīng)的政策，比如，德國有租賃法，日本有住宅法，我們國家也需要政府在這方面的配套跟進，共同努力提高可持續(xù)運營的能力，在這樣的情況下，住房租賃機構(gòu)就能夠得到一個比較好的支持，積極性會越來越高。

劉戈：自持物業(yè)對開發(fā)商資金 、經(jīng)營要求高

央視財經(jīng)評論員 劉戈：如果自持物業(yè)對開發(fā)商的資金要求非常高，同時對運營管理能力的要求也非常高，開發(fā)商自有資金不夠，需要從銀行貸款，最后獲得的回報就相對比較低，資金成本再高，就更難了。如果這時候再需要證券化和金融的支持，最后不賺錢，就玩不下去了，房東也當不成。

所以，它是有一個前提的，如果租售比這么低，那政府在賣地的時候，就不能照著售賣房產(chǎn)來銷售了。所以，地方政府在出售土地的時候，理念和運營方式也要有變化，不能用以前的標準來論斷。

馮奎：風險在風口聚集 監(jiān)管與培養(yǎng)并重

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長 馮奎：風險很清楚，大中城市租賃市場剛剛培育，跟國際相比有很大的不足，和實際需要相比，國家也有很多的政策來支持住房租賃市場，同時也有很多的風險，比如配套不夠的問題，還有運營能力不高的問題，同時需要人消費觀念的轉(zhuǎn)變，在這種前提下風口也要看到存在的很多風險。面對這樣的情況，政策層面既要培育住房租賃市場，讓它有一個持續(xù)的發(fā)展，同時也不能放松監(jiān)管。