二線城市“搶人大戰(zhàn)”成房?jī)r(jià)上漲原因？

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者 肖翊 攝

住建部負(fù)責(zé)人5月9日就房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題約談了成都、太原兩市政府負(fù)責(zé)同志。新華社消息顯示，“五一”前住建部還約談了西安、?？?、三亞、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽(yáng)、徐州、佛山等10個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志。也就是說(shuō)，住建部在“五一”前后就約談了12個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志，而談的內(nèi)容都是房地產(chǎn)調(diào)控。

在約談成都、太原兩市政府負(fù)責(zé)同志時(shí)，住建部再次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。這是繼全國(guó)兩會(huì)“部長(zhǎng)通道”后，住建部再一次表明堅(jiān)決調(diào)控的態(tài)度。

這已經(jīng)不是住建部第一次使用約談的手段。早在2013年8月，住建部就曾召集包括南京、鄭州在內(nèi)的7個(gè)二線城市進(jìn)行座談，以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、前期調(diào)控政策的執(zhí)行情況及下一步調(diào)控政策。

住建部專家委員會(huì)副主任顧云昌在接受媒體采訪時(shí)介紹說(shuō)，在2013年、2016年等樓市周期高點(diǎn)，都曾有過(guò)對(duì)熱門(mén)城市和重點(diǎn)房企的約談。其主要目的還是為了防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)現(xiàn)樓市平穩(wěn)，并往往間接促使被約談地方新政出臺(tái)。

12城房?jī)r(jià)都有“領(lǐng)漲”表現(xiàn)

對(duì)近期被約談的12城進(jìn)行劃分，其中有8個(gè)省會(huì)城市——成都、太原、西安、?？凇㈤L(zhǎng)春、哈爾濱、昆明和貴陽(yáng)，加上一個(gè)計(jì)劃單列市大連，以及其他3個(gè)城市：三亞、徐州和佛山。

有分析認(rèn)為，12城房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性上漲是此次約談的主要原因。

值得注意的是，12城中沒(méi)有一線城市的身影，此外，從2016年10月開(kāi)始，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局除逐月公布70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況外，還會(huì)重點(diǎn)關(guān)注15個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)指數(shù)，此次住建部約談的12城，除成都外，其余11城均不在15個(gè)熱點(diǎn)城市之列，而佛山甚至都不在70個(gè)大中城市之列。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理了除佛山外的11城2018年1至4月新建商品住宅與二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)情況，發(fā)現(xiàn)無(wú)論是新建商品住宅，還是二手住宅；無(wú)論是環(huán)比，還是同比漲幅，被約談的城市中都有“領(lǐng)漲”的表現(xiàn)。以4月的情況為例，被約談的海口、三亞、西安、太原、哈爾濱、貴陽(yáng)等城市均位列4月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅前十位；哈爾濱新建商品住宅12%，以及西安二手住宅9.4%的同比漲幅更是位居70城之首。

諸葛找房統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，12城中已有多個(gè)城市的商品住宅均價(jià)在2018年突破1萬(wàn)元，例如太原商品住宅均價(jià)在今年1月為8790.37元/平方米，到4月時(shí)已上漲至每平方米10820.93元；再如今年1至4月同比漲幅均超過(guò)11%的西安，其1月商品住宅均價(jià)為9965.01元/平方米，4月時(shí)已上漲至10338.45元/平方米。

在被約談的12個(gè)城市，上漲的不僅是商品住宅價(jià)格，還有商品住宅銷售套數(shù)，部分城市自2018年以來(lái)銷售套數(shù)大幅上漲。以昆明為例，其在2018年1月商品住宅銷售套數(shù)為2304套，到2018年4月時(shí)上漲至3463套，漲幅超過(guò)50%；大連的情況則更為夸張，其商品住宅銷售套數(shù)從1月的2853套上升到4月的4708套，漲幅超過(guò)65%；此外，成都、佛山和太原也有三成左右的上漲幅度。

二線城市“搶人大戰(zhàn)”成房?jī)r(jià)上漲原因？

2017年，武漢、長(zhǎng)沙、成都等二線城市紛紛推出人才政策，吸引高學(xué)歷人才落戶，紛紛拋出“送房子”“送戶口”“送錢(qián)”等措施。例如武漢宣布了一系列大學(xué)生留漢優(yōu)惠政策，包括安居落戶、促進(jìn)就業(yè)、支持創(chuàng)業(yè)、高效服務(wù)等方面， “力爭(zhēng)5年內(nèi)將100萬(wàn)大學(xué)生留在武漢”。作為教育資源豐富的省會(huì)城市，武漢對(duì)畢業(yè)于其市內(nèi)高校的本科生落戶條件十分寬松，“只要留下，就是武漢人”；教育資源同樣豐富的南京也出臺(tái)了“憑畢業(yè)證申請(qǐng)落戶”的“快速通道”。

進(jìn)入2018年后，“搶人大戰(zhàn)”并沒(méi)有停歇。

3月23日，西安市公安局宣布全國(guó)在校大學(xué)生僅憑學(xué)生證和身份證即可落戶西安，就在新政宣布當(dāng)天，西安就遷入8000多人；鄭州市人才辦數(shù)據(jù)顯示，截至2018年2月初，各類人才落戶5264人，接近去年人才落戶總量的一半；武漢2018年的目標(biāo)是確保留漢大學(xué)生在25萬(wàn)人以上，僅第一季度，大學(xué)畢業(yè)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)已近10萬(wàn)人。除二線城市外，三四線城市也加入了“搶人大戰(zhàn)”。近期，東莞、濰坊和佛山等三四線城市都試圖通過(guò)下調(diào)落戶門(mén)檻，提高購(gòu)房和租賃補(bǔ)貼等形式吸引人才。

這也引發(fā)了“搶人大戰(zhàn)”是否會(huì)變相打開(kāi)房地產(chǎn)調(diào)控，特別是限購(gòu)閘門(mén)，“松綁”調(diào)控政策，以及其是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的憂慮。

陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)在接受媒體采訪時(shí)介紹說(shuō)，從去年3月至今，西安增加了超過(guò)30萬(wàn)戶籍人口，落戶后的買房置業(yè)造成一定程度上的供給緊張。

對(duì)于“搶人大戰(zhàn)”與房地產(chǎn)市場(chǎng)間的關(guān)系，中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉評(píng)論說(shuō)，“地方的人才政策不應(yīng)該與房地產(chǎn)限購(gòu)掛鉤，對(duì)真正的人才應(yīng)該直接提供居住房源，單純地將人才推向市場(chǎng)容易帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定。”

思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，二線城市搶人大戰(zhàn)是一個(gè)原因但并非主因。“被約談的原因在于這些城市的投資需求過(guò)于旺盛，一部分原因是人才政策導(dǎo)致人口數(shù)量增加，更大的原因是城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)致人們對(duì)城市未來(lái)價(jià)值空間的高度預(yù)期。”她認(rèn)為，通過(guò)人才政策落戶上述城市的人口對(duì)住房的需求是“剛需”，但此次約談針對(duì)的主要是“非剛需”的投資需求，也就是“炒房”。

被約談城市迅速對(duì)政策“打補(bǔ)丁”

在新華社發(fā)布住建部約談12城的消息后不久，一些城市升級(jí)了樓市調(diào)控政策。

例如5月15日晚調(diào)整調(diào)控政策的成都，其提出將限購(gòu)對(duì)象由自然人調(diào)整為家庭；戶籍遷入成都市未滿24個(gè)月的購(gòu)房人，在成都市穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納社保12個(gè)月以上方能新購(gòu)住房；父母投靠成年子女入戶的，不得作為單獨(dú)家庭購(gòu)房。

對(duì)于新入戶人員購(gòu)房條件的調(diào)整，成都房管局解釋稱，此前執(zhí)行的限購(gòu)措施對(duì)新入戶人員沒(méi)有穩(wěn)定就業(yè)且繳納社保的要求，導(dǎo)致部分投機(jī)需求通過(guò)入戶方式達(dá)到購(gòu)房目的，進(jìn)一步加劇供需矛盾。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，成都此次限購(gòu)政策調(diào)整，屬于對(duì)政策的一次“打補(bǔ)丁”，對(duì)于全國(guó)樓市調(diào)控有積極借鑒意義，其針對(duì)人才落戶炒房、假離婚炒房、親屬投靠落戶炒房等進(jìn)行有效預(yù)防，具有針對(duì)性，后續(xù)全國(guó)其他城市可以積極模仿。

除了成都，有媒體統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在住建部約談的城市中，長(zhǎng)春、哈爾濱、佛山、貴陽(yáng)、西安、太原等6個(gè)城市近期相繼發(fā)布調(diào)控新政，昆明、大連、徐州暫未跟進(jìn)，海南發(fā)布全域限購(gòu)政策，?？?、三亞自然也在政策覆蓋范圍內(nèi)。這些新出臺(tái)的樓市調(diào)控政策也被認(rèn)為是在“打補(bǔ)丁”，其中包括：

長(zhǎng)春從5月2日起，對(duì)自2017年12月29日之日后在長(zhǎng)春市三環(huán)區(qū)域新購(gòu)的非家庭唯一住房，以商品房備案合同簽訂日期為準(zhǔn)，兩年之內(nèi)不得上市交易。

從5月7日起，在哈爾濱主城區(qū)6區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)，取消建設(shè)單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷權(quán)限，凡新購(gòu)買商品住房(不包括二手住房)的，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。

佛山則要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理安排開(kāi)盤(pán)時(shí)間和銷售方式，避免在夜間(17：30—次日8：30)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或銷售活動(dòng)，對(duì)預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)較多的項(xiàng)目，盡可能采用搖號(hào)等方式進(jìn)行銷售。

西安市住建局則在5月10日發(fā)布公告表示，凡是在房產(chǎn)證或網(wǎng)簽合同文本中規(guī)劃用途或該商品房規(guī)劃用途為“公寓”的，不論其土地用途、年限，均在限購(gòu)范圍內(nèi)。

貴陽(yáng)在5月14日出臺(tái)包括3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓新建商品住房，限制多次反復(fù)申請(qǐng)公積金貸款，嚴(yán)打“首付貸”“假按揭”等市場(chǎng)違規(guī)行為的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

此后是否還會(huì)有更多城市出臺(tái)“新政”？郭毅分析稱，“新一輪調(diào)控的核心邏輯是‘房住不炒’，只要有城市的樓市狀況違背了這條原則，就會(huì)引起中央政府的密切注意，引來(lái)新的調(diào)控措施。”

易居研究院研究員詹毅凡在接受媒體采訪時(shí)表示，在住建部約談之后，成都、哈爾濱等部分城市立馬出臺(tái)了嚴(yán)格的限價(jià)政策遏制投機(jī)炒作，預(yù)計(jì)二季度部分熱點(diǎn)城市樓市政策依然有收緊的可能。（記者 銀昕）（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第20期）