拿地大戶無力開發(fā)賣股求生
熱點(diǎn)地區(qū)限價(jià)政策導(dǎo)致大部分高價(jià)地塊項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)
拿地大戶無力開發(fā)賣股求生
一項(xiàng)最新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2016年50個典型的“高價(jià)地塊”,目前僅有7個項(xiàng)目入市,29宗土地已開工但未開盤,另有14宗尚未開工,這也意味著,有43宗土地項(xiàng)目尚未入市。“高價(jià)地塊”的入市情況,往往被市場用來解讀房地產(chǎn)市場的基本面,是樓市的風(fēng)向標(biāo)之一??傮w上來看,“高價(jià)地塊”遭遇到入市難。樓市最嚴(yán)調(diào)控對“高價(jià)地塊”影響如何?開發(fā)商如何對待拿到手的“高價(jià)地塊”,北京青年報(bào)記者了解到,開發(fā)商圍繞“高價(jià)地塊”的斷臂求生正在進(jìn)行。
多宗“高價(jià)地塊”閑置超一年
一般而言,從土地出讓到房源供應(yīng)尚有時(shí)間差,今年的新增房源主要倚仗去年和前年獲取地塊能否順利入市,2016年是高價(jià)地塊產(chǎn)生的高峰期,全年產(chǎn)生了350宗高價(jià)地塊,其單價(jià)和總價(jià)都創(chuàng)造了紀(jì)錄。
根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),350宗高價(jià)地塊絕大部分都集中分布在一、二線熱點(diǎn)城市,其中杭州、南京、天津、上海等市的“高價(jià)地塊”成交總價(jià)均超過了800億元,合肥的高價(jià)地塊幅數(shù)更是達(dá)到了32幅。
克而瑞地產(chǎn)研究中心在對上述350宗高價(jià)地塊進(jìn)行綜合考察后,以城市房地產(chǎn)交易規(guī)模、高價(jià)地塊幅數(shù)、地塊交易時(shí)間等因素,選取了50個典型高價(jià)地塊作為樣本進(jìn)行分析。從這50塊高價(jià)地塊建設(shè)現(xiàn)狀可以看到,其中只有7個項(xiàng)目進(jìn)入了開盤階段,而在未開盤的43個項(xiàng)目中,一年過去之后,仍有多達(dá)14個項(xiàng)目處于未開工的狀態(tài)。從全國范圍來看,在樓市調(diào)控的背景下,高價(jià)地塊遭遇了入市難的問題。
14宗尚未開工的高價(jià)地塊主要集中在廣州、深圳、蘇州、廈門等核心一二線城市,其中不乏2016年上半年便成交的蘇地2016-WG-26號地塊和廈門2016第021號同安區(qū)2016TP02地塊,閑置時(shí)間已達(dá)一年以上。
開發(fā)商忌憚“限價(jià)”仍在觀望
具體來看,14宗地塊中僅有4宗出讓時(shí)便涉及動遷、安居保障房建設(shè)等較為繁雜的手續(xù),相較于平整地塊而言,開發(fā)周期較長,典型代表如南京棲霞區(qū)NO.2016G58號地塊和深圳光明新區(qū)A646-0059地塊。多數(shù)未開工地塊主要源于開發(fā)商對政府政策的觀望態(tài)度所致。
這些高價(jià)地塊項(xiàng)目一般都處于房價(jià)較高的核心一、二線城市,這些城市往往也是2017年政府“控房價(jià)”的重點(diǎn)區(qū)域,區(qū)域“限價(jià)”甚至直逼高價(jià)地塊項(xiàng)目拿地樓面價(jià),當(dāng)前入市必然虧本。典型代表如蘇地2016-WG-46號姑蘇區(qū)干將東路北、倉街東地塊,拿地樓面價(jià)38960元/平方米,目前區(qū)域最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為40000元/平方米,若此時(shí)入市基本無利潤空間可言。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,2016-2017年購入高價(jià)地塊的企業(yè),基本按照正常周期都會在2017年入市,但全國嚴(yán)格的限價(jià)政策,導(dǎo)致大部分項(xiàng)目都處于停滯狀態(tài)。
張大偉認(rèn)為,限價(jià)條件下高價(jià)地項(xiàng)目入市難度很高,這些高價(jià)地塊拿地時(shí)房企對市場過度樂觀,特別是從2016年下半年集中出現(xiàn)的部分高價(jià)地塊,恰好分布在調(diào)控最嚴(yán)格的15個核心熱點(diǎn)城市。整體看,高價(jià)地塊面臨市場與政策雙風(fēng)險(xiǎn)。
“面粉貴于面包” 開發(fā)商按兵不動
據(jù)克而瑞地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),目前50宗地塊中近60%處于已開工未開售階段,整體高價(jià)地塊項(xiàng)目的開發(fā)速度還是較為緩慢的,排除建筑進(jìn)程尚未達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的部分地塊,還有一些項(xiàng)目選擇了延遲入市。
克而瑞地產(chǎn)研究中心分析人員表示,今年以來樓市調(diào)控不斷升級,“四限”范圍力度持續(xù)擴(kuò)容,整體市場下行趨勢也較為明顯,尤其是政府區(qū)域“限價(jià)”政策的出臺,對房企即將入市的高價(jià)地塊項(xiàng)目沖擊不小。因部分高價(jià)地塊項(xiàng)目拿地成本過高,“面粉貴于面包”的現(xiàn)象屢見不鮮,在高價(jià)地塊成交樓面價(jià)與周邊精品項(xiàng)目成交均價(jià)無異的背景下,高端產(chǎn)品入市也很難有較高的溢價(jià)空間。
以合肥葛洲壩中國府項(xiàng)目為例,拿地樓面價(jià)為22103元/平方米,目前周邊項(xiàng)目在售均價(jià)也僅為22000元/平方米,房企的入市積極性顯然不高。
一家知名開發(fā)商負(fù)責(zé)銷售的副總經(jīng)理對北青報(bào)記者表示,高價(jià)地塊如果現(xiàn)在入市,必然面臨虧損的局面。
去年4月15日,南京舉行的一場土地拍賣會拍出了麒麟板塊的新“高價(jià)位”。61輪的瘋狂競爭之后,北京京奧港以47.6億元摘得麒麟板塊科技創(chuàng)新園中心地區(qū)的G09地塊,樓面價(jià)高達(dá)22353元/平方米,溢價(jià)率達(dá)163%。當(dāng)時(shí)據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算,22353元/平方米的樓面價(jià)未來的房價(jià)可能賣到40000/平方米,但京奧港未來墅最終獲批的房價(jià)為25000-27000元/平方米。
產(chǎn)權(quán)變動頻繁 部分房企退出
在嚴(yán)峻的形勢面前,一些開發(fā)商選擇了退出。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,2015年以來,全國住宅類高總價(jià)地塊單宗地塊成交金額超過65億的50宗地塊中,有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動,占比高達(dá)64%,引入更多的資金分擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)成為了市場主流。其中部分項(xiàng)目都由拿地時(shí)的單個企業(yè)變成了聯(lián)合體操盤,包括上海、北京、武漢等城市的高總價(jià)地塊大部分都出現(xiàn)了股權(quán)的變動。
2015年11月,華僑城、華潤、招商這三家地產(chǎn)央企組成聯(lián)合體以83.4億元的總價(jià)競得北京豐臺高價(jià)地地塊。由于地塊的最終成交價(jià)格超出授權(quán)價(jià)格,華潤和招商地產(chǎn)陸續(xù)退出該項(xiàng)目。
華僑城的項(xiàng)目權(quán)益先是由原來的33%變更為100%,今年8月份北京僑禧投資有限公司(持有豐臺高價(jià)地塊項(xiàng)目)49%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓,今年11月28日,華僑城正式掛牌轉(zhuǎn)讓僑禧剩余51%的股權(quán)。華僑城退出之后,豐臺的高價(jià)地塊項(xiàng)目最初的三位股東將全部退出。
張大偉認(rèn)為,從資金情況看,2017年房企融資難度越來越大,各種疊加的調(diào)控政策導(dǎo)致房企特別是過去兩年拿地過于激進(jìn)的企業(yè)只能選擇賣股求生。預(yù)計(jì)后續(xù)還有更多的項(xiàng)目會出現(xiàn)股權(quán)變動。
調(diào)控不放松催促高價(jià)地塊入市
為催促“高價(jià)地塊”入市,防止開發(fā)商囤地,今年9月下旬,國土資源部部署開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查。檢查范圍包括70個大中城市和熱點(diǎn)城市蘇州市。省級國土資源主管部門可以將2016年以來房價(jià)、地價(jià)上漲較快的其他城市納入檢查范圍。檢查內(nèi)容是2013年1月1日以來住宅用地出讓合同執(zhí)行情況,重點(diǎn)是按時(shí)開工、竣工情況和出讓價(jià)款繳納情況。按照國土資源部工作部署,各省級國土資源主管部門將于今年11月30日前完成檢查、提交報(bào)告。
國土資源部明確此次檢查目的是促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給。通過檢查督促加快住宅用地開發(fā)建設(shè),有助于改善住房供求關(guān)系,穩(wěn)定市場預(yù)期。
今年11月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國土資源部、人民銀行在武漢召開部分省市房地產(chǎn)工作座談會。會議指出,要切實(shí)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松,不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重,引導(dǎo)好市場預(yù)期,防止出現(xiàn)大起大落。
多名房地產(chǎn)研究人士指出,2018年樓市政策放松的概率很小,開發(fā)商必須放棄“跨越周期”、“房價(jià)下一輪暴漲”的幻想。開發(fā)商應(yīng)該在產(chǎn)品和成本上下功夫,投機(jī)心態(tài)只會讓情況更糟。
文/記者 朱開云
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650公頃商品住宅用地年底前全部入市
北京青年報(bào)記者昨日從市規(guī)劃國土委獲悉,截至今年10月底保障性安居工程用地已落實(shí)366公頃,落實(shí)率105%,本市2017年度保障性安居工程用地計(jì)劃提前兩月完成總量和結(jié)構(gòu)任務(wù)。截至12月8日,商品房用地供應(yīng)完成601公頃,完成率92%,預(yù)計(jì)12月底還將推出約50公頃商品住宅用地,屆時(shí)年度商品住宅用地計(jì)劃的650公頃土地全部入市。
市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示, 2017年全年計(jì)劃供應(yīng)國有住宅用地1000公頃,其中保障性安居工程用地350公頃,商品住宅用地650公頃(含200公頃共有產(chǎn)權(quán)住房用地)。截至10月底保障性安居工程用地落實(shí)了366公頃,落實(shí)率為105%,且公租房、定向安置房等各類型保障房用地落實(shí)率均超過100%,提前兩個月超額完成總量和結(jié)構(gòu)任務(wù)。
截至12月8日,商品房用地供應(yīng)完成601公頃,完成率達(dá)到92%,比過去五年年度平均供應(yīng)水平超出約200公頃,其中已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房用地165公頃,完成率82%。12月底前還將陸續(xù)推出朝陽、豐臺、大興等區(qū)的6個地塊約50公頃商品住宅用地,預(yù)計(jì)全年商品住宅入市土地將超出年初計(jì)劃任務(wù)要求的650公頃。
市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,在完成計(jì)劃任務(wù)過程中,全面落實(shí)產(chǎn)權(quán)類住房約占70%,租賃類住房約占30%;產(chǎn)權(quán)類住房中,商品住房約占70%,保障性住房約占30%;商品住房中,共有產(chǎn)權(quán)住房、中小套型普通商品住房約占70%;共有產(chǎn)權(quán)住房中,70%面向本市戶籍人口,30%面向非京籍人口等“四個70%”的工作要求。(記者 朱開云)
責(zé)任編輯:晴天