北京樓市新政周年:約30次調(diào)控 成交量降近四成
2017年9月28日,小街橋附近房產(chǎn)中介。新京報(bào)記者 彭子洋 攝
“9·30”周年:
北京約30次調(diào)控,樓市成交降近四成
首付、房貸利率“雙升”,樓市成交量?jī)r(jià)齊跌;機(jī)構(gòu)人士稱房?jī)r(jià)攀升態(tài)勢(shì)得到了遏制,從各方面封堵了房地產(chǎn)炒作的空間
一年前的9月30日晚,一則樓市調(diào)控信息讓國慶長(zhǎng)假并不平靜。
當(dāng)晚,北京發(fā)布樓市調(diào)控新政,購買首套普通自住房的首付款比例要不低于35%,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買二套房的,無論有無貸款記錄,首付款比例不低于50%。二套房為非普通自住房的,首付款比例不低于70%。
新一輪圍繞首付款比例、貸款利率不斷提升的樓市調(diào)控大幕開啟。此后,上海、廣州、深圳等一線城市及部分房?jī)r(jià)上漲過快的共計(jì)20多個(gè)城市密集出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購限貸政策。
2017年3月17日,北京升級(jí)版政策“認(rèn)房又認(rèn)貸”空降。二套房購買普通自住房的首付款比例不低于60%,購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。
北京樓市調(diào)控政策開啟了密集出臺(tái)政策的全面從嚴(yán)態(tài)勢(shì),一系列配套政策陸續(xù)出臺(tái)。據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì),銀行機(jī)構(gòu)一年連續(xù)5次提升首套個(gè)人住房貸款利率。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至9月28日,9·30開始的本輪調(diào)控潮一年,北京發(fā)布約30次調(diào)控政策,樓市成交跌38.9%。整體看,市場(chǎng)成交量在9·30及3·17連續(xù)2輪房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下,北京樓市成交全面萎縮。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,“9·30新政”以來,成交量不斷下降,房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)得到了遏制。同時(shí),限售等政策不斷強(qiáng)化,租賃市場(chǎng)的政策不斷強(qiáng)化,這或成為后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制的重要組成部分。
量?jī)r(jià)齊跌,北京樓市降溫明顯
9·30調(diào)控一年來,北京樓市量?jī)r(jià)齊跌,其中,成交量跌幅明顯。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,過去一年,北京新建住宅簽約27667套,二手房住宅簽約167923套。整體來看,北京二手房+新建住宅簽約195590套,同比跌幅達(dá)到了38.9%。特別是3·17政策后,跌幅明顯。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,特別是進(jìn)入5月以后,成交量持續(xù)走低,從6月開始,北京連續(xù)多月成交量低于1萬套。市場(chǎng)價(jià)格跌幅處于全國第一。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示,3·17新政半年后,15個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅3年來首現(xiàn)全面停漲。
國家統(tǒng)計(jì)局二手房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示,8月四個(gè)一線城市的二手住宅價(jià)格與上月相比,北京下降0.9%,上海下降0.2%,深圳下降0.2%,廣州持平。8月北京二手房?jī)r(jià)格跌幅連續(xù)四個(gè)月領(lǐng)跌全國。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示,2017年8月份,北京新建商品住宅成交面積為36萬平方米,環(huán)比減少13%,同比減少60%。同時(shí),北京8月份新建商品住宅成交均價(jià)為44706元/平米,環(huán)比減少8%。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來,北京8月份住宅成交繼續(xù)環(huán)比下跌,充分說明在認(rèn)房又認(rèn)貸、商住房交易管制等政策框架下,投資投機(jī)需求得到有效抑制。同時(shí),目前房?jī)r(jià)從持續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)得到了遏制。
張大偉分析認(rèn)為,過去一年,北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國及北京歷史紀(jì)錄,一年內(nèi)發(fā)布了超過30次各種調(diào)控措施:經(jīng)過連續(xù)5個(gè)多月的樓市調(diào)控,隨著初期各種政策持續(xù)發(fā)布后,市場(chǎng)對(duì)政策逐漸適應(yīng)。隨著政策進(jìn)入平穩(wěn)周期,市場(chǎng)繼續(xù)下探空間不大。
房貸利率一年上調(diào)5次
“限貸”成為這一輪調(diào)控的主基調(diào)。除了提升首付比例之外,房貸利率也不斷上調(diào),成為重要的調(diào)控舉措之一。
在2016年9月30日之前,首套房貸利率曾多次出現(xiàn)松動(dòng),彼時(shí)首套房貸利率85折成為主流,不過,如匯豐銀行等部分銀行執(zhí)行首套房貸最低貸款利率8折優(yōu)惠。
2016年底,北京房地產(chǎn)交易中介收到內(nèi)部通知,自2017年1月1日起,所有銀行貸款利率折扣最低九折。元旦后首個(gè)交易日1月3日,新京報(bào)記者從多家銀行處獲悉,自2017年元旦起,首套房房貸利率折扣最低九折起。
3月17日,北京市住建委等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的同時(shí),提高購房首付比例。
四天后的3月21日,新京報(bào)獨(dú)家獲悉,工商銀行、建設(shè)銀行等16家銀行北京分行一致決定,即日起,縮小首套房貸款利率優(yōu)惠幅度,由不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍調(diào)整為不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.95倍。
4月30日晚間,新京報(bào)記者獨(dú)家獲悉,自5月1日起,各家銀行首套房貸利率陸續(xù)回到基準(zhǔn)利率,二套房貸利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮20%。
自6月5日起,民生銀行首套房貸利率執(zhí)行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮10%;二套房貸利率仍然實(shí)行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮20%。
近期,北京地區(qū)多家銀行再次宣布上調(diào)首套房房貸利率。9月19日,新京報(bào)記者從浦發(fā)銀行北京分行獲悉,該行近期首套房房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。四大行于9月14日、15日、16日調(diào)整了政策,首套房房貸利率從基準(zhǔn)利率調(diào)升到基準(zhǔn)利率的1.05倍。目前,北京地區(qū)首套房貸利率多為在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%到10%。
對(duì)于利率調(diào)整,人民銀行北京營業(yè)管理部表示積極支持。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,近期北京地區(qū)出現(xiàn)的基準(zhǔn)利率上浮是北京按揭貸款歷史上最嚴(yán)格的政策。
房地產(chǎn)專家、上海祥源投資公司董事長(zhǎng)康紅恩表示,目前各地政府的動(dòng)作,都在往房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制考慮。都在往去杠桿,尤其是個(gè)人購房去杠桿,去投資化,防范金融風(fēng)險(xiǎn)的角度考量,這實(shí)質(zhì)是在真正落實(shí)“房子是用來住的”概念??偠灾?,房地產(chǎn)落實(shí)到居住功能是大勢(shì)所趨。
二手房?jī)r(jià)格回到春節(jié)前后水平
據(jù)張大偉介紹,9·30新政之后,北京整體二手房?jī)r(jià)格調(diào)整非常明顯。從今年4月開始到現(xiàn)在累計(jì)跌幅在12%-15%左右,部分區(qū)域房源價(jià)格超過了15%,目前的價(jià)格大約回到了春節(jié)前后水平。
“價(jià)格下調(diào)比較明顯的房源主要集中在很多換房客戶為了繼續(xù)買房只能低價(jià)處理的房源上,因?yàn)?·17新政后成交量一度暴跌6成以上”。他說。
他預(yù)計(jì),從目前市場(chǎng)看,預(yù)計(jì)2017年下半年樓市將繼續(xù)處于低溫中。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,對(duì)于北京房?jī)r(jià)來說,目前一直低于五萬水平,值得認(rèn)可和肯定。絕對(duì)的房?jī)r(jià)下跌不太有空間,因?yàn)榈貎r(jià)本身都會(huì)影響此類價(jià)格,關(guān)鍵就是看漲幅。北京調(diào)控后房?jī)r(jià)的漲幅其實(shí)是在收窄的,這是調(diào)控效應(yīng)積極的一面。
他表示,從控制房?jī)r(jià)的角度來看,近期關(guān)鍵是要做兩點(diǎn)。第一、預(yù)售證的管理一定要嚴(yán)格,倒逼房企主動(dòng)降價(jià),也不能給房企有太多的幻想。第二、建立價(jià)格公示和舉報(bào)機(jī)制,對(duì)于不按實(shí)際公示的價(jià)格進(jìn)行銷售,建議展開為期一個(gè)月的整頓,通過有償舉報(bào)的方式來整頓價(jià)格秩序。
在全面限貸成效顯著的基礎(chǔ)上,北京再出招。近期,北京發(fā)布通知稱,今后五年北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地,通過加快房源供應(yīng),提升建設(shè)品質(zhì),公平合理分配,進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期,堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房需求,促進(jìn)住房回歸居住屬性。
對(duì)于北京市此舉,張大偉表示,整體看,北京住宅土地市場(chǎng)已經(jīng)全面限價(jià)化。在歷史最嚴(yán)格的調(diào)控下,房企發(fā)力拼搶限價(jià)房,北京調(diào)控力度刷新歷史,從各方面封堵了房地產(chǎn)炒作的空間。
他們說
房產(chǎn)中介:二手房?jī)r(jià)比3月份降10%-20%
“現(xiàn)在買房合適,賣房不合適,是置換的最佳時(shí)機(jī)。”在某大型房產(chǎn)中介公司做經(jīng)紀(jì)人的劉洋(化名)說,最近二手房房?jī)r(jià)略微有點(diǎn)兒下降,跟去年十月份差不多,但相對(duì)于三月份下降了10%至20%。
劉洋做房產(chǎn)中介已經(jīng)有4個(gè)年頭。對(duì)于近一年來房產(chǎn)市場(chǎng)的變化,他感嘆說,“相對(duì)去年比差了點(diǎn)意思,這一年沒有那么火爆了。”
在劉洋看來,現(xiàn)在在北京做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì),租賃、二手房還湊合,大多數(shù)新房的交通配套沒有達(dá)到二手房的水平,而且四環(huán)里基本沒新房。
房產(chǎn)市場(chǎng)退熱,劉洋的另一個(gè)體會(huì)是:人員變動(dòng)。“今年變化比較大,我感覺北京從事二手房買賣經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人,從年初到現(xiàn)在少了三分之二。”劉洋稱。
“這個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較大,一些人短時(shí)間掙不到錢就跑了。”劉洋總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)是,每次二手房市場(chǎng)好的時(shí)候,購房群體是不一樣的。“有可能政策出來之后,只滿足剛需人群的需求,還有些政策出來之后,只滿足置換或者改善型的需求。這三種市場(chǎng),只有在行業(yè)呆的時(shí)間比較長(zhǎng)的人,能夠把握出來,在職場(chǎng)呆得時(shí)間短可能體會(huì)不出來。比如發(fā)的帖子沒有針對(duì)性,就沒有客戶、沒有成交,最終賺不到錢。”
不過,對(duì)于未來市場(chǎng)的變化,劉洋表示樂觀。“這個(gè)行業(yè)壓力稍微大,但是整體來說,哪個(gè)行業(yè)都會(huì)有。房屋買賣、租賃這塊市場(chǎng)必然會(huì)存在,在國內(nèi)買房子至少是保值的,國家肯定會(huì)支持房地產(chǎn)行業(yè)。”
入行將滿五年的劉洋內(nèi)心抱有期待,“明年2月份以后,我就有北京購房和搖號(hào)的資格了。”
“之前漲的到現(xiàn)在已經(jīng)跌得差不多了。”中原地產(chǎn)一名王姓中介表示。他以富力城片區(qū)房源為例,“這一帶三月之前最高漲到13萬(每平米),現(xiàn)在跌回到10萬左右”。他表示,目前北京城區(qū)的二手房?jī)r(jià)格基本已恢復(fù)到去年年底的價(jià)格。
而接連兩道新政后,房地產(chǎn)中介們都遭遇了時(shí)長(zhǎng)不等的市場(chǎng)冷淡。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示,2017年三季度北京二手房網(wǎng)簽量2.06萬套,同比下降73.7%,已降至自2015年以來最低。此外,北京二手房交易均價(jià)也出現(xiàn)了三年以來的首次下滑。
王姓中介的說法是,“9·30之后緩了半個(gè)月,然后繼續(xù)漲繼續(xù)買;3·17之后緩了近半年”。
隨著樓市歸于平穩(wěn),中介們的生意也逐漸回復(fù)正常。“最近(二手房)賣出去挺多的”,王中介說。今年9月,他的網(wǎng)點(diǎn)在百環(huán)家園完成了28套二手房的成交量。
“投資客”:調(diào)控下止步,放棄假結(jié)婚
2015年把名下的“大房子”賣了之后,周雯(化名)在望京某高端社區(qū)買了一套“小戶型”,面積在45平米左右,之后房?jī)r(jià)上漲。
“當(dāng)初買的時(shí)候,均價(jià)是4萬多一點(diǎn),現(xiàn)在漲到9萬多。”近一年來,周雯一直在持幣觀望,考慮在合適的時(shí)機(jī)再購一套。
“我是單身的狀態(tài),如果再買房,必須以家庭的名義。也有朋友說可以幫我,先結(jié)婚,然后再離婚。”周雯說。
“3·17新政”之后,調(diào)控成效明顯。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析,從5月份至今的4個(gè)月時(shí)間里,北京全市二手房成交均價(jià)與“3·17”新政前相比,大約回落10%。
在中介的建議下,周雯放棄了“先結(jié)婚后離婚”的高風(fēng)險(xiǎn)做法。她有想過先把名下的小戶型賣了,再添點(diǎn)錢,換套更適合以后居住的家庭住房。隨著房市價(jià)格趨穩(wěn),周雯持幣看房、慢慢挑選。
“我們家對(duì)面有一個(gè)東南向的房子,80平米多一點(diǎn),賣出價(jià)格是1000萬,掛牌一個(gè)星期就成交了。”周雯稱,因?yàn)榉孔映蚝?,比較搶手,但也有許多二手房無人問津。“有個(gè)47平米的房子,剛開始賣的時(shí)候標(biāo)價(jià)700萬,現(xiàn)在降到580萬,但是好幾個(gè)月都沒有賣出去。”
在周雯看來,政策收緊下,房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)下來。
業(yè)內(nèi)人士:銷售增幅放緩,房企資金趨緊
合生創(chuàng)展集團(tuán)華北區(qū)域公司營銷與資產(chǎn)經(jīng)營中心副總監(jiān)孟祥熙表示,中小房企銀行授信程度相對(duì)較低,銀行政策收緊,或采用促進(jìn)銷售的方式尋求回款。而對(duì)于擴(kuò)張型企業(yè)而言,需要更多的資金融通量和資金能效,融資下降必定要在一定程度上依靠銷售額來尋求資金鏈的穩(wěn)定。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出,房企的資金面主要與銷售回籠資金、融資有關(guān)。開發(fā)商2016年上半年資金最為寬裕,之后資金面逐步收緊,預(yù)計(jì)到明年,開發(fā)商會(huì)普遍感覺到資金緊張。
“這與銷售增速有關(guān),全國商品房新房銷售總金額、總面積都是去年四月份達(dá)到同比增幅最高峰,目前同比增幅都在下滑,預(yù)計(jì)明年是同比銷售金額與面積都為負(fù)增長(zhǎng),同比下跌后會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商回籠資金變少,資金面緊張。”楊紅旭表示,今年以來房企銷售情況逐步變化,尤其是在一二線以及環(huán)都市圈這類調(diào)控城市,今年銷售總金額增速放緩,“估計(jì)到明年,全國房屋銷售總金額出現(xiàn)同比下跌后,大企業(yè)增幅也會(huì)慢慢收窄,甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。”記者 金彧 陳鵬 張曉蘭 朱玥怡
責(zé)任編輯:晴天