首頁 財經(jīng) 財經(jīng)新聞

險資“掃樓”在行動 深圳寫字樓頻現(xiàn)大單

2016-06-22 10:07 來源:證券時報

寧德網(wǎng)

證券時報消息 如果說住宅項目有“地王”效應(yīng),寫字樓靠的就是“地標(biāo)”效應(yīng)。深圳摩天寫字樓項目遍地開花,有著雄厚資產(chǎn)背景的保險資金也紛紛進(jìn)軍寫字樓領(lǐng)域。

近期,深圳樓市在“地王”效應(yīng)下開始出現(xiàn)一些回暖的信號,但高房價帶來的憂慮依舊難以散去,就在此時,深圳甲級寫字樓市場頻繁出現(xiàn)大單交易,更是引起市場的高度關(guān)注。

從“地王”

到“地標(biāo)”效應(yīng)

如果說住宅項目有“地王”效應(yīng),寫字樓靠的就是“地標(biāo)”效應(yīng)。

從上世紀(jì)80年代的國貿(mào)大廈,到90年代的地王大廈,再到2011年落成的京基100大廈和現(xiàn)在的平安國際金融中心,深圳的地標(biāo)建筑全是以寫字樓為主的綜合體項目,地標(biāo)也成為企業(yè)的另一個名牌。

在深圳寫字樓密集的南山、福田和羅湖區(qū),多個在建寫字樓項目都在爭搶“地標(biāo)”的頭銜。據(jù)不完全統(tǒng)計,僅在深圳南山區(qū),規(guī)劃高度超過300米的在建項目就包括世茂金融中心、漢京金融中心、卓越前海金融中心、華潤深圳灣總部大樓,深圳地鐵集團(tuán)和萬科合作的深灣匯云中心以及金地鉆石廣場等。而在福田區(qū),深圳佳兆業(yè)環(huán)球金融中心、深業(yè)上城等在建項目的規(guī)劃高度都超過300米。而在舊改重點區(qū)域羅湖,也有寶能中心、城脈金融中心和恒大建設(shè)大院舊改項目的規(guī)劃高度都超過300米。

摩天寫字樓項目遍地開花,雖然多數(shù)為企業(yè)自持物業(yè),但也預(yù)示著大量寫字樓項目將陸續(xù)進(jìn)入市場。高力國際表示,對于深圳甲級寫字樓市場,2016年預(yù)計將迎來約93.3萬平方米的15個新項目入市,該新增量較去年新增總量高65%,新增供應(yīng)預(yù)計進(jìn)一步加劇市場的競爭。

的確,與住宅市場相反,深圳寫字樓市場一直存在供過于求的擔(dān)憂,寫字樓需求量很大但供應(yīng)也相對充足。

在深圳,如果從價格漲幅來看,投資寫字樓而沒有投資住宅絕對會后悔。市場數(shù)據(jù)顯示,去年深圳平均房價上漲超過五成,但寫字樓平均價格漲幅僅一成多。不過,寫字樓價格漲得比住宅少,但租金回報率一直比住宅高,比如深圳寫字樓的租金回報率一般可以達(dá)到5%,但住宅的租金回報率普遍不到2%。

險資頻頻進(jìn)入

深圳寫字樓市場

盡管住宅和寫字樓存在如此懸殊的差異,而且寫字樓數(shù)量處于井噴狀態(tài),但一些“大鱷”還是在陸續(xù)進(jìn)軍深圳寫字樓市場。

此前,深圳寫字樓市場上散售交易受國內(nèi)自用及投資為目的客戶青睞,臺灣玉山銀行以人民幣6.6億元購入卓越前海壹號(前海首個可售寫字樓項目)約10100平方米以作自用。而在最近,大宗交易頻頻出現(xiàn)在深圳寫字樓市場。

近日,太平洋壽險宣布購入位于深圳市福田區(qū)深業(yè)上城T2塔樓高區(qū)10個整層,這是繼4月24日太平洋產(chǎn)險購買4個整層后,險資在深圳寫字樓市場的又一“豪舉”。至此,太平洋保險在深業(yè)上城T2塔樓,已經(jīng)購入14個整層。

據(jù)不完全統(tǒng)計,深圳寫字樓市場有史以來最大的6筆購樓交易,5宗都與金融機(jī)構(gòu)有關(guān)。就在去年11月,華夏保險購入京基濱河時代大廈高區(qū)10層,簽約金額接近20億元。據(jù)悉,京基濱河時代大廈目前已經(jīng)售出近八成的單位。

就深圳保險行業(yè)而言,截至2015年底深圳共有保險公司法人機(jī)構(gòu)22家,各類保險經(jīng)營主體70家,保險公司法人機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總額達(dá)3.15萬億元,繼續(xù)位居全國第二。有著雄厚資產(chǎn)背景的保險資金進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域,深圳市場或?qū)楷F(xiàn)越來越多的險資“掃樓”個案。高力國際深圳分公司總經(jīng)理簡家宏表示,深圳市場上優(yōu)質(zhì)且可用于買賣的寫字樓項目其實并不多,而險資的資金成本較低,購進(jìn)寫字樓除了自用,肯定還是會帶有投資性質(zhì)。

此外,深圳住宅的平均價格已經(jīng)躍居全國首位,但寫字樓市場的租金仍低于北京和上海,或許成為資金眼中的“投資空間”。根據(jù)高力國際研究部數(shù)據(jù)顯示,去年深圳寫字樓租賃市場表現(xiàn)活躍,需求的主要驅(qū)動力為內(nèi)資企業(yè),IT、金融以及服務(wù)行業(yè)尤其突出,整體租金上升至每月每平米約215元,北上廣分別為每月每平米332元、307元、155元。在四個城市中,深圳租金僅高于廣州,是北京的六成。此外,今年一季度全市甲級寫字樓租金同比上漲1.8%至每月每平米216.9元。受益于深圳市場穩(wěn)固的基本面、高租金水平和資本值增長的潛力,深圳寫字樓投資市場將繼續(xù)受到青睞。

有分析人士表示,雖然寫字樓的流動性較差,但是可以作為長期投資,不僅有增值空間還能獲得穩(wěn)定的租金,而且這也符合險資投資運用的安全性原則要求。此外,深圳樓市的長期投資價值獲得了機(jī)構(gòu)大資金認(rèn)同,這是一個非常健康的良性循環(huán)。房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行認(rèn)為,鑒于當(dāng)前住宅價格攀高,投資風(fēng)險累積,加之調(diào)控政策的出臺,部分資金充裕的機(jī)構(gòu)或個人投資者轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?,住宅市場和寫字樓市場?ldquo;蹺蹺板效應(yīng)”顯現(xiàn)。

險資“掃樓”

不僅在國內(nèi)

在房價突飛猛進(jìn)的歲月里,險資進(jìn)入房地產(chǎn)曾是個敏感話題,保險資金投資不動產(chǎn)也因此受到政策嚴(yán)格監(jiān)管。很多保險公司都是打著“自用”的旗號,投資、收購城市核心區(qū)的商業(yè)、寫字樓。

就全國市場而言,險資進(jìn)軍房地產(chǎn)主要有三種途徑:直接投資上市房企的股權(quán);收購整棟商業(yè)物業(yè)獲取租金回報;通過債權(quán)、股權(quán)投資的方式介入房地產(chǎn)開發(fā)。隨著保監(jiān)會提高了保險資金投資不動產(chǎn)的上限比例,險企購置商用物業(yè)以獲取穩(wěn)定租金回報的情況也在增加。

根據(jù)中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會近日披露的《2015年中國保險資產(chǎn)管理發(fā)展報告》,截至2015年年底,保險資產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)為921.60億元,占比0.82%。不過,從保險資金涉足地產(chǎn)投資的總額來看,應(yīng)該要遠(yuǎn)高于這一數(shù)字。市場公開數(shù)據(jù)顯示,2011年至今年4月底保險資產(chǎn)配置中,存款、債券、股票、基金四項相加的傳統(tǒng)投資占比依次為90.89%、89.93%、82.47%、75.32%、71.35%、66.99%,與之對應(yīng)的一組數(shù)字,即基礎(chǔ)設(shè)施、股權(quán)、不動產(chǎn)三項相加的另類投資占比依次為6.28%、6.42%、11.45%、14.98%、21.08%、20.53%。這兩組數(shù)據(jù)對比可以看到傳統(tǒng)投資的比例快速下降,另類投資比例快速上升。

如今,國內(nèi)險資“掃樓”的目光早已投向全球。就在今年5月,中國人壽聯(lián)合美國不動產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)RXR,完成了對曼哈頓美國大道1285標(biāo)志性寫字樓項目的收購。據(jù)悉,這一項目的總收購價格為16.5億美元,中國人壽為其單一最大投資機(jī)構(gòu)。此前,中國人壽聯(lián)合加拿大國際大型資產(chǎn)管理公司Brookfield,以3.46億英鎊(約合32.7億元人民幣)成功收購倫敦金融區(qū)域的辦公大樓——ALDGATE Tower。

據(jù)戴德梁行的報告,中國保險公司未來五年預(yù)計向海外房地產(chǎn)領(lǐng)域“豪擲”730億美元。屆時,中國保險企業(yè)的海外房地產(chǎn)配比將上升至5%。至2024年,國內(nèi)險資持有的海外投資物業(yè)總值將達(dá)到1540億美元。

中國資金儼然成為美國市場備受矚目的力量,預(yù)計未來會有更多中資企業(yè)進(jìn)入。根據(jù)今年5月亞洲協(xié)會和羅森咨詢公司聯(lián)合發(fā)布的《中國在美國房地產(chǎn)的投資報告》,預(yù)計2016年至2020年,中國投資者在美國商業(yè)地產(chǎn)和住宅上的直接投資(不包括未來新建項目)將至少達(dá)到2180億美元。瑞士再保險高級分析師邢鸝表示,在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長趨緩的情況下,險企放眼全球來配置資產(chǎn)是很自然的選擇,但險企在出手海外的同時,要注意國內(nèi)的保險業(yè)務(wù)穩(wěn)健性以及海外投資產(chǎn)生的利率風(fēng)險等。

責(zé)任編輯:葉朝玉

關(guān)鍵詞

寫字樓 深圳 寫字樓市場 險資
返回首頁
相關(guān)新聞
返回頂部
寧德網(wǎng)簡介 版權(quán)聲明 聯(lián)系我們 加入我們

寧德網(wǎng) 版權(quán)所有,未經(jīng)寧德網(wǎng)書面特別授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載或建立鏡像

互聯(lián)網(wǎng)新聞信息服務(wù)許可證編號:3512014001 信息網(wǎng)絡(luò)傳播視聽節(jié)目許可證號:1309374

廣告聯(lián)系:0593-2831322 職業(yè)道德監(jiān)督、違法和不良信息舉報電話 新聞熱線:0593-2876799

寧德市新媒體網(wǎng)絡(luò)傳媒有限公司 地址:寧德市蕉城區(qū)蕉城北路15號閩東日報社三樓

閩ICP備09016467號-17 網(wǎng)絡(luò)舉報監(jiān)督專區(qū)