地產凜冬將至？未來房價走勢如何？市場五大信號告訴你答案

步入十月，樓市“秋意”漸濃，十一黃金周房地產成交表現(xiàn)不及預期，品牌房企降價促銷不斷，業(yè)主維權事件頻發(fā)，多地出現(xiàn)土地流拍，人們開始擔憂：地產“寒冬”真的不遠了么？

記者采訪了多位地產行業(yè)相關人士，以期通過他們的言論，解讀近期市場傳遞出的信號。

信號一：房企下調土地儲備量

某資深地產信托經(jīng)理趙亮（化名）表示，近期走訪調研的房企都非常謹慎，對新拿地項目持觀望態(tài)度。一方面是由于目前土地價格較高，另一方面，各家房企一致認為，明年地產行業(yè)形勢不如今年，以如此高的價格去拿地，風險較大。

“之前激進拿地的房企，已開始戰(zhàn)略收縮。近期拿地較多的皆是國企背景或者已經(jīng)偏保守的房企。”某大型信托公司地產信托經(jīng)理周全（化名）告訴記者。

“不能說‘寒冬’已經(jīng)到來，但至少房地產的‘春天’已經(jīng)過去。”趙亮說，“最近走訪的幾家大房企，大家共同的感覺是今后一兩年地產市場不會太好，一些企業(yè)已經(jīng)為‘過冬’做好準備。很多地產集團已經(jīng)下調了明年的土地儲備量等指標，有些甚至取消了原來的拿地計劃。”

“土地儲備量的下調，表明今后兩年地產市場的供應量將大幅下降。”趙亮透露，“近幾年，居民的購房需求已被提前透支，加之樓市調控政策持續(xù)收緊，未來地產市場的需求也將有所下降。”

華創(chuàng)證券研究也表明，今年1-8月，全國土地流拍數(shù)量高達 890 宗，并且下半年以來土地流拍明顯增加。土地供應方面，9 月住宅類供地環(huán)比下降33%，同比下降43%。土地成交方面，9 月住宅類土地成交環(huán)比下降17%、同比下降26%。

信號二：融資規(guī)模銳減

同策研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年9月，40家典型上市房企融資總額為443.11億元，跌破“黑五月”最低值451.17億元，環(huán)比2018年8月的602.73億元大幅減少26.48%，再創(chuàng)2018年全年度歷史新低。

作為房企融資的重要渠道，信托融資規(guī)模也出現(xiàn)了大幅下降。周全告訴記者，“近期，房企土地融資項目銳減，反映了開發(fā)商新拿地、新開工項目的急劇下降。”

根據(jù)益信托數(shù)據(jù)顯示，2018年9月，房地產信托規(guī)模564.76億 ，而8月，這一數(shù)字為684.17億 ，9月集合信托投入房地產資金凈減少近120億元，環(huán)比下降17.5%。

而這一數(shù)據(jù)與幾個月前的地產信托“一枝獨秀”形成鮮明對比。信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2018年2季度，信托資金配置到房地產領域的規(guī)模為25072.49億元，比一季度的23710.76億元增長了1361.73億元，其占信托資產的比重由10.99%提升到12.32%。上半年，房地產在新增信托資金配置領域中的地位不斷提升。

信號三：成交量持續(xù)下滑

克而瑞地產研究統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年9月，51個典型城市成交量為3476萬平方米，環(huán)比下降了7%，其中二線城市成交下滑最為顯著。

10月雖然尚未結束，但從國慶期間的周度數(shù)據(jù)來看，成交情況也不容樂觀，31城環(huán)比大降近7成跌至歷史低位，同比也下降了27%。其中一線和三四線城市基本保持了和去年同期的成交熱度，二線城市因前期需求透支和近期調控的不斷加碼，成交持續(xù)乏力，各城市成交量跌多漲少，已然出現(xiàn)了階段性的購買力“瓶頸”。

前三季度中國房地產企業(yè)銷售額TOP10。數(shù)據(jù)來源：克而瑞

信號四：融資門檻提高

“近段時間，公司地產信托業(yè)務風控較為嚴格，主要在做央企、國企之類的大品牌。”華東某信托公司相關人士告訴記者。

“今年以來，信托公司對地產業(yè)務非常謹慎，一些激進的房地產企業(yè)堅決不碰，哪怕這些房企的排名或經(jīng)營業(yè)績靠前，也不可能碰。”趙亮告訴記者。“今年年中，信托公司提高了風控門檻，年初時，公司還在為房企百強提供融資，年中調整之后，基本上只做房企前50強了。”

從細分市場來說，某股份制銀行地方分行負責人李想（化名）告訴記者，對于三四線城市的地產項目，原來有些大型銀行還會給全國性大開發(fā)商的項目提供貸款，但近期大型銀行已經(jīng)不做三四線城市的項目了。主要原因在于銀行擔心三四線城市棚改貨幣化暫停后，項目風險加大。此外，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，目前，三四線城市的房價有些回落，有些城市不只是漲幅的回落，房價已經(jīng)在下跌了。

信號五：房企現(xiàn)金流緊張依舊

“對于一些頭部房企，個別銀行最近提高了貸款額度”，李想說，“這其實也從側面反映出，頭部房企的現(xiàn)金流十分緊張”。

趙亮表示，房企的融資利率去年在年化8%—9%之間，上半年基本維持在10%以內，從七、八月份開始，房企前50強在信托的融資成本已經(jīng)突破10%，排名靠后的企業(yè)融資成本甚至可達15%。

隨著金融機構風控門檻的提高，房企融資渠道不斷收緊，很多銀行為了提高資金使用效率，上半年就已將貸款額度提前發(fā)放。此外，有證券機構測算數(shù)據(jù)顯示，在存續(xù)地產債中，2018年到期償付規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍。可以預計，下半年，房企的現(xiàn)金流將更為緊張。（張凌之）